Prywatny najem mieszkania pozbawia odliczenia VAT z działalności?

Przeczytaj także: Wynajem mieszkania pozbawia zwolnienia podmiotowego z VAT?

Rozpatrzmy następującą sytuację: Pan Piotr prowadzi firmę, jest czynnym podatnikiem VAT i w ramach prowadzonej działalności wykonuje jedynie czynności opodatkowane. Z tytułu tej działalności płaci podatek liniowy. Jest on właścicielem także trzech mieszkań, które postanowił wynająć poza działalnością gospodarczą (jako że mieszkania te należą do jego majątku prywatnego). Z tego tytułu zamierza wybrać opodatkowanie ryczałtem ewidencjonowanym. Mieszkania te zostaną wynajęte osobom prywatnym w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. Czy postępowanie takie wpłynie na prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Mówi o tym art. 86 ust. 1 ustawy o VAT: W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Co za tym idzie, odliczeniu podlega jedynie ten VAT naliczony, który jest zawarty w cenie nabywanych przez podatnika towarach i usługach, a służących wykonywaniu czynności opodatkowanych. Należy przy tym pamiętać, że o ile na potrzeby podatku dochodowego najem może stanowić odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów, tak dla podatku od towarów i usług wyodrębnienia takiego nie ma.


W opisanym przypadku zatem Pan Piotr na potrzeby VAT-u prowadzi działalność gospodarczą nie tylko w ramach swojej firmy ale także z tytułu wynajmu nieruchomości mieszkalnych.

Szczegółowe regulacje w zakresie rozliczenia podatku naliczonego przy zakupach towarów i usług związanych z czynnościami, w stosunku do których przysługuje pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego, jak i z czynnościami, w stosunku do których prawo takie nie przysługuje, znalazły się natomiast w art. 90 (i 91) ustawy o VAT.

I tak regulacje te wskazują, że w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Odnosząc powyższe do naszego przykładu podatnik powinien dzielić dokonywane zakupy na te, które tyczą się prowadzonej działalności gospodarczej i te, które są związane z wynajmowanymi mieszkaniami. Od tych pierwszych VAT można odliczyć w całości. Drugie (czyli najem) prawa do odliczenia nie dają.

A co z zakupami, których nie da się bezpośrednio przyporządkować do konkretnych czynności (zwolnionych bądź opodatkowanych)? Do nich należy zastosować proporcję.

Proporcję taką ustala się jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie podatnika (do obrotu nie wlicza się tutaj niektórych czynności). Proporcję tę ustala się na podstawie obrotu roku ubiegłego. Jest ona ustalona procentowo z zaokrągleniem w górę do najbliższej liczby całkowitej.

Czynnościami pomocniczymi są te, które nie należą do zasadniczej działalności podatnika. W związku z tym dana czynność może zostać uznana za pomocniczą, gdy stanowi uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej.

Usługa najmu mieszkania niewątpliwie zalicza się do transakcji związanych z nieruchomościami. Niemniej trudno jest ją zaliczyć do czynności pomocniczych. W związku z tym podatnik z naszego przykładu, wynajmując swoje prywatne mieszkania, z jednej strony działa w charakterze podatnika VAT (czynności te wypełniają bowiem definicję działalności gospodarczej), z drugiej zaś nie stanowią one czynności pomocniczych. A ponieważ wskazane usługi zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT korzystają ze zwolnienia, to świadczenie tych usług stanowi obrót, który jest uwzględniany przy liczeniu proporcji VAT.