Zamiana domu na mieszkanie z podatkiem PCC

Przeczytaj także: Ograniczone prawo rzeczowe: postępowanie egzekucyjne z podatkiem PCC

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawca jest właścicielem działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Obecnie nie stać go na utrzymanie tej nieruchomości, w związku z czym postanowił ją sprzedać. Przez okres 3 lat nikt nie był zainteresowany zakupem. Pojawił się jednak klient, który chciałby zamienić dwa posiadane mieszkania na dom wnioskodawcy. Wartość dwóch mieszkań oraz budynku mieszkalnego wnioskodawcy jest taka sama. Oferent jest dla wnioskodawcy osobą obcą - nie zalicza się do I grupy podatkowej.

Wnioskodawca zadał pytanie, czy taka zamiana nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2016 r., poz. 223, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r., poz. 459), przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. W myśl art. 604 Kodeksu cywilnego do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Stosownie natomiast do art. 555 Kodeksu cywilnego przepisy o sprzedaży rzeczy stosuje się odpowiednio do sprzedaży energii oraz do sprzedaży praw.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. BillionPhotos.com - Fotolia.com

Zamiana mieszkania i budynku mieszkalnego w podatku PCC

Zamiana mieszkań może być opodatkowana PCC w sposób preferencyjny. Jeżeli jednak zamieniamy dom, z reguły zapłacimy podatek w pełnej wysokości.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 4 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i w przypadku umowy zamiany ciąży na stronach tej czynności.
Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej (art. 5 ust. 2 ww. ustawy).

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie zamiany:
a. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu – stanowi różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali,
b. w pozostałych przypadkach – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek.

Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Stosownie natomiast do art. 7 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy stawki podatku wynoszą od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny:
a. przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
b. przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych – 1%.

Zgodnie z art. 7 ust. 3 ww. ustawy podatek pobiera się według stawki najwyższej:
1. jeżeli podatnik dokonując czynności cywilnoprawnej, w wyniku której nastąpiło przeniesienie własności, nie wyodrębnił wartości rzeczy lub praw majątkowych, do których mają zastosowanie różne stawki − od łącznej wartości tych rzeczy lub praw majątkowych;
2. jeżeli przedmiotem umowy zamiany są rzeczy lub prawa majątkowe, co do których obowiązują różne stawki − podatek pobiera się według stawki najwyższej.

W związku z powyższymi przepisami, stwierdzić należy, że umowa zamiany stanowi czynność prawną, która co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zatem to, że w opisanej sytuacji nie będzie miała miejsca umowa sprzedaży nie jest – wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy – okolicznością powodującą brak obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przy czym zwrócić należy uwagę, iż w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy, np. umowa zamiany, jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 9 pkt 5 ww. ustawy zwalnia się od podatku zamianę budynku mieszkalnego lub jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn.

Analiza zacytowanego przepisu art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych prowadzi do wniosku, że skorzystanie z powyższego zwolnienia zależne jest od spełnienia łącznie następujących przesłanek:
1. pomiędzy stronami musi zostać zawarta umowa zamiany, a zatem umowa określona w art. 603 Kodeksu cywilnego i
2. przedmiotem ww. umowy musi być:
• budynek mieszkalny lub jego część albo
• lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość albo
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo
• wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego lub prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym i
3. stronami umowy muszą być osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn.

Przez przepisy o podatku od spadków i darowizn rozumie się ustawę z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2016 r., poz. 205, ze zm.).

W myśl art. 14 ust. 2 wymienionej ustawy zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe. Zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 1 tej ustawy do I grupy podatkowej zalicza się małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów. (...)

Jak już wyżej wskazano – jedną z czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest umowa zamiany. Zatem z faktu, że nie zostanie zawarta umowa sprzedaży nie można wyciągać wniosku, że Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego należy także zauważyć, że skoro umowa zamiany zostanie zawarta pomiędzy Wnioskodawcą a osobą obcą, to w niniejszej sprawie wyłączona będzie możliwość zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnej. Nie zostanie bowiem spełniona przesłanka jaką jest zaliczenie stron umowy do I grupy podatkowej. Wystąpienie jako strony czynności osoby zaliczonej do drugiej lub trzeciej grupy podatkowej wyłącza możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie powołanego powyżej przepisu.

Z wniosku wynika również, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dojdzie do zamiany zabudowanej nieruchomości (budynek mieszkalny) na nieruchomość lokalową (lokal mieszkalny). Do określenia podstawy opodatkowania z tytułu ww. umowy zamiany zastosowanie znajdzie zatem art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z tym przepisem podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa nieruchomości, od której przypadać będzie wyższy podatek.

W związku z powyższym zamiana nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na dwa lokale mieszkalne stanowiące dwie odrębne własności lokalu będzie czynnością prawną, podlegającą opodatkowaniu 2% podatkiem od czynności cywilnoprawnych, przy czym podstawę opodatkowania będzie stanowić wartość rynkowa nieruchomości, od której przypada wyższy podatek. Jeżeli wartości zamienianych nieruchomości (nieruchomości gruntowej z budynkiem i lokali stanowiących odrębne nieruchomości) będą równe to za podstawę opodatkowania należy wtedy przyjąć wartość rynkową nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem lub wartość rynkową lokali stanowiących odrębne nieruchomości. (...)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów