Sprzedaż nieruchomości nie zawsze podlega PIT

Przeczytaj także: Fundusz remontowy a podatek od sprzedaży nieruchomości

Zwolnienia obowiązujące od 2007 roku

Jak wskazano na początku – nowe zwolnienia obowiązują jedynie sprzedaż praw majątkowych i nieruchomości nabytych lub wybudowanych nie wcześniej niż 01 stycznia 2007 roku. Zakres zwolnień, podstawa opodatkowania czy nawet stawka podatku zmieniły się diametralnie.

Zacznijmy od ustalenia podstawy opodatkowania i stawki podatku. Uregulowania w tym zakresie zostały zawarte w nowym artykule 30e cytowanej ustawy. Zgodnie z nim podatek od zbycia nieruchomości i praw majątkowych oblicza się w wysokości 19% od dochodu uzyskanego ze sprzedaży. Dochodem natomiast jest różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Do kosztów tych zalicza się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c). Jeżeli natomiast nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, za koszty uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d). Podstawowymi dowodami dokumentujące poniesione nakłady są faktury VAT oraz dokumenty stwierdzające poniesienie nakładów administracyjnych. Do przychodu należy natomiast doliczyć odpisy amortyzacyjne dokonane od zbywanej nieruchomości lub praw. Tak obliczony podatek – zgodnie z art. 30e – płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło zbycie.

Jednak – podobnie jak w przypadku starych przepisów – ustawodawca przewidział zwolnienie z podatku dochodowego w ściśle określonych sytuacjach. Zgodnie z art. 22 ust. 126 zwolniony z podatku od sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych jest podatnik, który był zameldowany na pobyt stały w zbywanym budynku lub mieszkaniu przez okres nie krótszy 12 miesięcy przed datą zbycia. Pamiętać jednak należy, aby z takiego zwolnienia z podatku skorzystać, trzeba złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od daty zbycia stosowne oświadczenie o wymaganym zameldowaniu w danej nieruchomości. Jeżeli tego nie zrobimy, 19% podatek od dochodu trzeba będzie zapłacić.

Jak liczyć okres 12 miesięcy?

Warunki do spełnienia ulgi meldunkowej są tylko z pozoru proste. Po bliższym przyjrzeniu się przepisom budzą one jednak spore wątpliwości. Jedną z nich jest moment, od którego należy liczyć 12-miesięczny okres meldunku potrzebny do zwolnienia z podatku. Niejasności w tym zakresie wyjaśnił minister finansów. Niestety dokonał on najbardziej niekorzystnej wykładni dla podatników. Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów, okres ten można liczyć dopiero od dnia nabycia budynku albo lokalu mieszkalnego. Oznacza to, iż nie wlicza się do niego wcześniejszego zameldowania podatnika pod wskazanym adresem.