Kiedy sprzedaż nieruchomości zwolniona z VAT?

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości przy różnych stawkach VAT

Zatem jeżeli podatnik posiada np. grunty rolne, które zostały objęte planem zagospodarowania przestrzennego i podzielone na działki budowlane, z czego sprzeda przykładowo jedną działkę, to może lecz nie koniecznie musi zostać uznany za podatnika VAT. Przekwalifikowanie gruntu z rolnego na budowlany oraz podzielenie go na działki nosi bowiem znamiona chęci wielokrotnej sprzedaży (podatnik zapewne będzie chciał sprzedać tak podzielony grunt). Zatem nawet jednorazowa sprzedaż w tym przypadku może zostać uznana za działalność gospodarczą. Wskazać jednak należy, iż podatnik taki, który będzie sprzedawał ten grunt nie nabył go w celu dalszej odsprzedaży lecz do uprawiania roli. Stanowi to jego majątek prywatny, który zamierza po pewnym czasie sprzedać. Nie ma tutaj znamion profesjonalizmu (polegającego np. na reklamowaniu swojego gruntu, organizowaniu aukcji w celu jego sprzedaży itp.). Decyzja, czy sprzedaż taka będzie dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy jednak do urzędu skarbowego (a te obecnie przeważnie uważają takie czynności jako działalność gospodarczą, zatem podatnik musi płacić takiej sprzedaży VAT). Wskazać jednak należy, iż od decyzji urzędu skarbowego można się odwołać (w pierwszej kolejności do izby skarbowej, a następnie do wojewódzkiego sądu administracyjnego).

Jaka stawka podatku VAT?

Sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu w podatku VAT co do zasady podstawową a więc 22-proc. stawką tego podatku (chyba że jest to nieruchomość mieszkalna – dostawę takiej nieruchomości, która zostanie zasiedlona po raz pierwszy, należy opodatkować 7-proc. stawką podatku VAT). Występują jednak sytuacje, kiedy dostawa nieruchomości wolna jest od podatku VAT.

Chodzi tutaj o tzw. towary używane. Art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku VAT wskazuje, że zwalnia się z tego podatku dostawę towarów używanych, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, przy czym zwolnienie to dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Zgodnie z kolei z art. 43 ust. 2 przez towary używane, o których mowa wyżej, rozumie się budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat. Za towary używane nie uznaje się jednak gruntów.

Zatem aby dostawa nieruchomości była zwolniona z podatku VAT, muszą być spełnione oba warunki. Sprzedawany towar musi zatem zostać uznany za używany oraz podatnikowi nie mogło przysługiwać prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony od nabycia tego towaru (nieruchomości).

Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wskazuje ponadto, iż zwalnia się z tego podatku także dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy, przy czym zwolnienie to nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Co z gruntami?

Dostawa gruntów podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT. Wyjątek od tej zasady znajduje się jednak w art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług. Mówi on, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Co to oznacza? Podatnik sprzedający grunt wraz z budynkiem trwale z tym gruntem związanym nie wykazuje oddzielnie gruntu oraz budynku. Do gruntu zatem będzie miała zastosowanie ta sama stawka podatku VAT, którą zostanie opodatkowana sprzedaż budynku. Jeżeli więc np. budynek taki zostanie uznany za towar używany i będzie miało do niego zastosowanie zwolnienie z podatku VAT, sprzedaż gruntu trwale z tym budynkiem związanego także zostanie zwolniona z podatku VAT.