Sprzedaż nieruchomości przy różnych stawkach VAT

Przeczytaj także: Kiedy sprzedaż nieruchomości zwolniona z VAT?

Zgodnie z ogólną zasadą zawartą w art. 29 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, czyli kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku VAT. Art. 29 ust. 5 ustawy doprecyzowuje powyższy przepis w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo ich części. Wskazuje on, iż z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się tutaj wartości gruntu.

Grunt zatem zostaje wtedy opodatkowany taką samą stawką podatku jak nieruchomość stale z nim związana. Przypomnijmy, iż obecnie nieruchomości takie mogą być opodatkowane (w zależności od swojego przeznaczenia) stawką 22 proc., 7 proc. lub mogą korzystać ze zwolnienia w podatku VAT (jako towary używane).

Jak wynika z powyższego, określenie podstawy opodatkowania oraz stawki i wysokości podatku VAT przy sprzedaży takiej nieruchomości wraz z gruntem jest stosunkowe proste. Sprawa się jednak komplikuje w sytuacji, gdy sprzedawane nieruchomości wraz z gruntem opodatkowane są wg różnych stawek podatkowych (czyli znajdują się na nim np. budynek mieszkalny opodatkowany 7-proc. stawką podatku VAT oraz inny budynek opodatkowany 22-proc. stawką podatku). Dodać należy, iż ustawodawca sytuacji takiej nie przewidział ani w ustawie o podatku od towarów i usług ani w rozporządzeniach wykonawczych.

Jak zatem prawidłowo rozliczyć sprzedaż takiego gruntu wraz z nieruchomościami?

Ministerstwo Finansów oraz urzędy skarbowe wskazują, iż w takiej sytuacji należy stosować podział wartości gruntu proporcjonalnie do wartości budynków na nim się znajdujących opodatkowanych wg różnych stawek. W celu łatwiejszego zrozumienia tej metody przedstawmy ją na przykładzie.

Podatnik sprzedaje wraz z gruntem o wartości 80 000 zł (2 000 mkw.) dwa budynki znajdujące się na nim o wartości 300 000 zł (o powierzchni 400 mkw.) i 100 000 zł netto (o powierzchni 110 mkw.). Pierwszy z nich jest opodatkowany wg stawki 7 proc., drugi natomiast wg stawki 22 proc.

Zgodnie z metodą akceptowaną przez organy podatkowe grunt powinien być przyporządkowany w 75 proc. do budynku opodatkowanego wg stawki 7 proc. i 25 proc. do budynku wg stawki 22 proc. Skąd takie wyliczenie?
Łączna wartość budynków wynosi 300 000 + 100 000 = 400 000 zł, z czego budynek pierwszy stanowi 75 proc. wartości.

Zatem:
wartość netto wg stawki 7 proc. będzie wynosić 300 000 + 75 proc. x 80 000 = 360 000 zł
wartość netto wg stawki 22 proc. będzie wynosić 100 000 + 25 proc. x 80 000 = 120 000 zł

Jak wspomniano wcześniej – metoda ta jest akceptowana przez organy podatkowe, zatem w celu uniknięcia sporu z fiskusem przy sprzedaży gruntu wraz z nieruchomością zaleca się jej stosowanie. Ponieważ jednak uregulowanie to nie znalazło się ani w ustawie o VAT, ani w rozporządzeniach wykonawczych – można się pokusić o zastosowanie innego klucza podziałowego, oczywiście pod warunkiem, że będzie się on mieścił w granicach zdrowego rozsądku.