Kiedy sprzedaż nieruchomości zwolniona z VAT?

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości przy różnych stawkach VAT

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje, iż opodatkowaniu tym podatkiem podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 7 ust. 1 wskazuje natomiast, iż pod pojęciem odpłatnej dostawy towarów należy rozumieć m.in. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zatem – zgodnie z powyższym – opodatkowaniu podatkiem VAT podlega sprzedaż (dostawa) nieruchomości, pod warunkiem oczywiście, że dokonuje jej podatnik VAT.

Definicja podatnika VAT została określona w art. 15 ustawy o VAT. Wskazuje on, iż podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Czy zatem osoba, która utrzymuje się jedynie z wynagrodzenia otrzymywanego z tyt. stosunku pracy, sprzedając swoją nieruchomość także prowadzi działalność gospodarczą?

Działalność gospodarcza zgodnie z przepisami ustawy o VAT obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W powyższej definicji jest bardzo kontrowersyjny zwrot, który mówi, iż za działalność gospodarczą uważa się także jednorazowe wykonanie czynności lecz w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Dodać jednak trzeba, iż w ustawie nie ma przepisów definiujących powyższej spornej kwestii. W związku z tym każdy przypadek należy badać oddzielnie. Przez zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy należy zatem rozumieć, iż w momencie sprzedaży podatnik chce powtarzać wykonywanie tych czynności. Niestety brak ściśle określonych przepisów w tym zakresie powoduje jednak, iż decyzja o tym, czy dana czynność wskazuje na zamiar jej wykonywania w sposób częstotliwy jest uznaniowa, tzn. zależy od urzędu skarbowego. Jeden może uznać, iż sprzedaż taka nie nosi znamion prowadzenia działalności gospodarczej, inny natomiast, iż czynność taka nosi znamiona częstotliwości, a więc wskazuje na wykonywanie działalności.

Niewątpliwie pomocny w tej kwestii jest wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 17.04.2007 r. (sygn. akt I SA/Wr 123/07). Wskazał on mianowicie, iż celem przepisów w tym zakresie jest obciążenie podatkiem VAT podmiotów profesjonalnych, takich np. jak producent czy handlowiec. Sąd podkreślił ponadto, iż zgodnie z orzeczeniem ETS sam fakt posiadania majątku osobistego przez pewien okres czasu nie czyni nikogo podmiotem profesjonalnym.