Różny podatek od najmu mieszkania?

Przeczytaj także: Działalność gospodarcza i prywatny najem w deklaracji i ewidencji VAT

Kosztem są jedynie odsetki

Do kosztów uzyskania przychodu można także zaliczyć odsetki od kredytu na zakup nieruchomości. W przypadku zakupu nieruchomości wartej 400 tys. zł na kredyt na 30 lat w euro z 25% wkładem własnym, przy oprocentowaniu 3,54% i kursie 3,91 zł za euro, przez pierwszych 12 miesięcy w ratach równych suma zapłaconych odsetek wyniesie 2778 zł. Uwzględnienie tych kwot przy określaniu dochodu do opodatkowania spowodowałoby obniżenie podatku o od 500zł w przypadku opłacania podatku 18% na zasadach ogólnych do nawet blisko 900zł gdy podatnik wchodzi w drugi próg podatkowy. Obrazuje to poniższy przykład, który oprócz wymienionych w wariancie pierwszym kosztów w postaci podatku od nieruchomości i amortyzacji uwzględnia także wliczenie w koszty odsetek od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania.

Roczne obciążenia podatkowe wynikające z przychodów z tytułu wynajmowania lokalu (Wariant II)

Wyszczególnienie		Ryczałt 8,5%	Podatek na zasadach ogólnych (wg skali)		Podatek liniowy 19%
			stawka 18%	stawka 32%
Roczne przychody z najmu		20 000 zł
Koszty uzyskania przychodu	Amortyzacja		6 000 zł
	Podatek od nieruchomości		55 zł
	Odsetki od kredytu hipotecznego w pierwszym roku (zaciągniętego w EUR na 30 lat przy LTV 75%)		2 778 zł
Podatek należny		1 700 zł	2 010 zł	3 573 zł	2 122 zł

Remont i meble niwelują podatek

Do kosztów uzyskania przychodu można także zaliczyć wydatki na przykład na wyposażenie (np. meble) i remont mieszkania. Zazwyczaj pochłaniają one znaczne kwoty, a co za tym idzie najczęściej niwelują korzyści z rozliczenia podatku w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych pomimo jego niskiej stawki. Obrazuje to przykład w wariancie trzecim, gdzie do kosztów uzyskania przychodu zaliczono amortyzację, podatek od nieruchomości, odsetki od kredytu oraz dodatkowo 10 tys. zł na nowe meble i remont nieruchomości, co wydaje się kwotą niewygórowaną. W tym wariancie roczny podatek liniowy i na zasadach ogólnych nieznacznie przekroczyłby 200zł, podczas gdy ryczałt płacony od przychodu wciąż pozostaje na niezmienionym poziomie 1,7 tys. zł, a więc blisko 1,5 tys. zł wyższym.

Roczne obciążenia podatkowe wynikające z przychodów z tytułu wynajmowania lokalu (Wariant III)

Wyszczególnienie		Ryczałt 8,5%	Podatek na zasadach ogólnych (wg skali)		Podatek liniowy 19%
			stawka 18%	stawka 32%
Roczne przychody z najmu		20 000 zł
Koszty uzyskania przychodu	Amortyzacja		6 000 zł
	Podatek od nieruchomości		55 zł
	Odsetki od kredytu hipotecznego w pierwszym roku (zaciągniętego w EUR na 30 lat przy LTV 75%)		2 778 zł
	Wydatki na nowe meble i remont		10 000 zł
Podatek należny		1 700 zł	210 zł	373 zł	222 zł

Podatek zależy od umowy

Rzadko podatnicy zdają sobie także sprawę z faktu, że wysokość obciążeń podatkowych zależeć także może od sformułowań znajdujących się w umowie. Szczególnie należy zwrócić uwagę na fragment mówiący o wysokości opłat za najem, gdzie jasno odróżnić trzeba co jest opłatą z tytułu najmu, a co kosztem ponoszonym przez najemcę z tytułu użytkowania mieszkania (gaz, prąd, woda, czynsz). Gdyby bowiem ustalić w umowie jedną kwotę (odpowiadająca sumie tych kosztów) będzie ona stanowiła dla fiskusa przychód, a więc podstawę opodatkowania w przypadku opłacania podatku w formie ryczałtu. Na przykład gdyby strony umówiły się, że co miesiąc za najem należna jest opłata w wysokości 1300 zł, z czego 300 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni z tytułu czynszu, to opłata na rzecz właściciela w umowie powinna być określona w kwocie 1000 zł. Takie wnioski płyną z interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPB1/415-2/10-2/EC.


Bartosz Turek