Nie ma podatku (ryczałtu) od najmu mieszkania za granicą?

Przeczytaj także: Działalność gospodarcza i prywatny najem w deklaracji i ewidencji VAT

Załóżmy, że głównym źródłem utrzymania Pana Piotra jest praca na etacie, z której uzyskuje on roczny przychód na poziomie ok. 90.000 zł. Dodatkowo wynajmuje w Polsce swoje mieszkanie, z czego ma miesięczny przychód w kwocie 1200 zł oraz mieszkanie w Niemczech, za które otrzymuje miesięczny czynsz w wysokości 800 euro. Przychody z pracy rozlicza razem z żoną w zeznaniu PIT-37. Przychody z najmu postanowił zaś opodatkować ryczałtem i z tego tytułu składa co roku PIT-28. Czy podatek musi liczyć zarówno od najmu krajowego jak i zagranicznego, czy też najem nieruchomości za granicą jest bez podatku w Polsce?

Przy wyborze ryczałtu podatek liczony jest od uzyskanego z najmu przychodu (czyli mówiąc w pewnym uproszczeniu od uzyskiwanego czynszu najmu). Stawka podatku wynosi tutaj 8,5%, a gdy w skali roku przychody z najmu przekroczą 100.000 zł – podatek wzrasta do 12,5% od nadwyżki przychodu ponad tę wartość.

Dochody z majątku nieruchomego w umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania

Jak stanowi art. 6 umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, zawartej pomiędzy Polską a Republiką Federalną Niemiec, dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie, może być opodatkowany w tym drugim Państwie.

Zasadę tę stosuje się do dochodu osiągniętego z bezpośredniego użytkowania, najmu, dzierżawy lub innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego.

Jak powyższe rozumieć? Otóż polski rezydent podatkowy, który uzyskuje dochody z majątku nieruchomego (np. umowy najmu, dzierżawy) położonego na terytorium Niemiec, może być z tego tytułu obarczony podatkiem w Niemczech.

Idąc dalej, art. 24 tej umowy wskazuje, że w przypadku osoby mającej miejsce zamieszkania lub siedzibę w RP, podwójnego opodatkowania unikać się będzie w następujący sposób: jeżeli osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w RP osiąga dochód lub posiada majątek, który zgodnie z postanowieniami niniejszej umowy może być opodatkowany w Niemczech, wówczas Polska zwolni (pewnymi wyjątkami) taki dochód lub majątek od opodatkowania. RP może przy obliczaniu kwoty podatku od pozostałego dochodu lub majątku tej osoby zastosować stawkę podatkową, która byłaby zastosowana, gdyby dochód lub majątek zwolniony od opodatkowania nie podlegał takiemu zwolnieniu.

Podsumowując powyższe tak uzyskany zagraniczny dochód jest zwolniony z podatku dochodowego w Polsce, ale może on wpłynąć (zwiększyć) na wysokość stawki podatku stosowanej do dochodów w RP opodatkowanych.

Zasady opodatkowania ryczałtem w Polsce

W art. 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, który wskazuje stawki podatku właściwe dla konkretnych przychodów, znalazł się ust. 12 mówiący, że przepisy art. 27 ust. 8-9a ustawy o podatku dochodowym stosuje się tutaj odpowiednio.

Zgodnie z przytoczonymi przepisami umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, dochód z najmu osiągnięty za granicą może być opodatkowany zarówno za granicą (tutaj w Niemczech) jak i w Polsce. W związku z powyższym w celu uniknięcia podwójnego opodatkowania na podstawie przytoczonych wyżej: art. 24 umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania jak i art. 27 ustawy o PIT, należy tutaj zastosować metodę wyłączenia z progresją polegającą na tym, że dochód uzyskany z tytułu najmu nieruchomości położonej za granicą jest zwolniony z opodatkowania w Polsce, jednakże dla ustalenia stawki podatku od pozostałych dochodów podatnika podlegających opodatkowaniu w Polsce (gdy te występują) stosuje się stawkę podatku wyliczoną dla całego dochodu osiągniętego zarówno w Polsce, jak i za granicą.

Jak przy tym podkreślił Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 11.03.2021 r. nr 0115-KDIT1.4011.978.2020.1.MR: „(…) Jeżeli podatnik uzyskuje dochody w Polsce z najmu opodatkowanego ryczałtem i jednocześnie uzyskuje dochody z najmu nieruchomości mieszkalnych położonych za granicą, gdzie zgodnie z umową międzynarodową stosuje się metodę wyłączenia z progresją, to dochody uzyskane w tym drugim państwie nie mają wpływu na stawkę ryczałtu stosowaną do opodatkowania dochodów uzyskanych w Polsce.”(…)”

W rezultacie podatnik „(…) opłacając ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu nieruchomości położonej w Polsce płaci określoną stawkę ryczałtu, wynikającą z ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne i zastosowanie metody wyłączenia z progresją nie wpłynie na zmianę stawki ryczałtu. W związku z wyborem formy opodatkowania przychodu z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do wykazania przychodu uzyskanego z najmu nieruchomości mieszkalnych w Chorwacji w zeznaniu podatkowym PIT-28 składanym w Polsce. Konsekwencją wyboru formy opodatkowania przychodu z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jest również to, że przychód z najmu nieruchomości mieszkalnych w Chorwacji nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych, Wnioskodawca nie jest zatem również zobowiązany do wykazania ich w zeznaniu PIT-36 lub PIT-37.(…)”

Sytuacja diametralnie by się zmieniła, gdyby prywatny najem podatnik opodatkował na zasadach ogólnych wg skali podatkowej, bądź do zagranicznych dochodów z najmu miała zastosowanie nie metoda wyłączenia z progresją (wówczas to zagraniczne dochody wpłynęłyby na zwiększenie krajowej stawki podatku), a metoda odliczenia proporcjonalnego (gdzie zagraniczny dochód byłby opodatkowany również w Polsce z możliwością odliczenia daniny zapłaconej za granicą).