Rozwiązanie umowy dożywocia i podatek od sprzedaży nieruchomości

Przeczytaj także: Umowa dożywocia a ulga mieszkaniowa w podatku dochodowym

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

21 listopada 2011 r. wnioskodawca zawarł (w formie aktu notarialnego) umowę dożywocia z córką, na mocy której przekazał jej całe posiadane gospodarstwo rolne, w skład którego wchodziła zabudowana nieruchomość oznaczona jako grunty rolne zabudowane (według klasyfikacji gruntów jako grunty orne i grunty rolne zabudowane) o powierzchni 1,99 ha - wpisane pod jednym numerem księgi wieczystej. Następnie wnioskodawca wraz z córką podjęli decyzję o sprzedaży tego gospodarstwa. Aby jednak tego dokonać, konieczne było rozwiązanie umowy o dożywocie, wskutek czego wnioskodawca ponownie stał się właścicielem gospodarstwa. Rozwiązanie umowy dożywocia i sprzedaż gospodarstwa nastąpiły w jednym akcie notarialnym. Kupujący oświadczył przy tym, że wskutek zakupu przez niego gruntów rolnych nie utracą one charakteru rolnego. Wnioskodawca zadał pytanie, czy w takim przypadku może skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów
-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. quaximo - Fotolia.com

Nieruchomość

Dzień rozwiązania umowy dożywocia, skutkujący „powrotem” własności nieruchomości na rzecz poprzedniego właściciela, jest datą ponownego nabycia przez niego tej nieruchomości na potrzeby podatku dochodowego, od której liczony jest na nowo 5-cio letni bieg terminu określonego w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu i w efekcie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego. W związku z tym, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat, odpłatne zbycie tej nieruchomości lub prawa nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Wobec powyższego uregulowania, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia, aby ustalić czy powstało źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. (…)

Istotna zatem na gruncie niniejszej sprawy będzie odpowiedź na pytanie, czy rozwiązanie przez strony umowy o dożywocie i przeniesienie prawa własności nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy stanowić będzie nabycie nieruchomości w rozumieniu wskazanego wyżej przepisu.

Ustawodawca w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy nie zdefiniował pojęcia „nabycie nieruchomości”, zatem literalna wykładnia tej normy prawnej nie rozstrzygnie czy nabycie nieruchomości obejmuje także przeniesienie prawa własności nieruchomości w wyniku rozwiązania umowy o dożywocie. Zachodzi w tej sytuacji potrzeba zastosowania wykładni systemowej zewnętrznej i odwołania się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).

Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego – jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Jak wynika z przywołanego przepisu przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie.

Umowa o dożywocie jest umową zobowiązującą i wzajemną. Stosownie do art. 910 § 1 Kodeksu cywilnego – przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych. Przy czym w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna (art. 910 § 2 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że nabywca nieruchomości pomimo nałożonych zobowiązań wynikających z ustanowionego dożywocia nie jest ograniczony w rozporządzaniu nabytą nieruchomością i może ją zbyć.

Uzupełniająco wskazać należy, że ustawodawca przewidział w art. 913 Kodeksu cywilnego w określonych sytuacjach możliwość modyfikacji przez sąd uprawnień objętych treścią dożywocia, włącznie z rozwiązaniem w wyjątkowych przypadkach umowy o dożywocie.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na treść art. 353[1] Kodeksu cywilnego, w myśl którego – strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.