eGospodarka.pl
eGospodarka.pl poleca

eGospodarka.pl › Podatki › Interpretacje i wyjaśnienia › Podatek dochodowy: nie warto budować przed zniesieniem współwłasności

Podatek dochodowy: nie warto budować przed zniesieniem współwłasności

2016-06-10 12:58

Przeczytaj także: Nieodpłatny dział spadku i sprzedaż nieruchomości z podatkiem


Przy czym przy dokonywaniu ww. obliczeń – wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy – należy brać pod uwagę całą wartość rynkową działki nr 2995/1 na dzień zniesienia współwłasności a więc zarówno gruntu jak i znajdującego się na nim budynku oraz wartość działki nr 2995/2. Wynika to z faktu, że w myśl art. 48 Kodeksu cywilnego – z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie (które nie występują w sprawie Wnioskodawcy) do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

Zatem z uwagi na brzmienie art. 48 Kodeksu cywilnego właścicielem budynku wybudowanego na gruncie jest właściciel gruntu. Tym samym budynki i budowle wzniesione na gruncie stanowiącym własność nie stanowią odrębnego od gruntu przedmiotu własności, lecz są częścią składową gruntu. Jeśli więc grunt stanowi współwłasność w częściach ułamkowych, to wszelkie budynki znajdujące się na tym gruncie stanową również współwłasność współwłaścicieli. Dlatego też, wybudowany przez Wnioskodawcę budynek na gruncie wspólnym jego i siostry, jako że jest on trwale z gruntem związany, stanowi własność właściciela gruntu, tj. zarówno siostry jak i Wnioskodawcy posiadających grunt na współwłasność w udziałach po #189; każdy. W sytuacjach, gdy ktoś wzniósł budynek na gruncie stanowiącym współwłasność, przyjmuje się konstrukcję, że z mocy samego prawa właściciele gruntu stają się właścicielami tego budynku. Powyższa zasada superficies solo credit obwiązuje bowiem również, gdy budynek jest wznoszony na nieruchomości stanowiącej współwłasność kilku osób i to niezależnie od faktu, że za środki pieniężne jednego ze współwłaścicieli. Ponieważ jednak to Wnioskodawca w całości poniósł nakłady na wybudowanie tego budynku, to okoliczność tę będzie mógł uwzględnić przy ustaleniu podstawy obliczenia podatku z tytułu odpłatnego zbycia działki 2995/1, o czym mowa będzie w dalszej części interpretacji.

Odnosząc się do przedstawionych przez Wnioskodawcę kwot, mając na względzie zaprezentowany powyżej sposób obliczeń i zakładając, że wartość działek będących przedmiotem zniesienia współwłasności odpowiadała ich wartości rynkowej na dzień dokonania tejże czynności prawnej, wskazać należy, że udział Wnioskodawcy w działkach będących przedmiotem zniesienia współwłasności miał wartość 115.000 zł (200.000 zł + 30.000 zł / 2), natomiast w wyniku tejże czynności prawnej Wnioskodawca otrzymał działkę 2995/1 o wartości 200.000 zł, a więc wartość otrzymanej działki przekroczyła wartość przysługującego Wnioskodawcy udziału o 85.000 zł. Zatem udział Wnioskodawcy w działce otrzymanej w wyniku zawarcia umowy zniesienia współwłasności wzrósł o 42,5% (85.000 zł / 200.000 zł × 100). Innymi słowy o taki procent wzrósł udział Wnioskodawcy w działce otrzymanej w wyniku zniesienia współwłasności.

Z powyższego wynika zatem, że działkę 2995/1 Wnioskodawca nabył w różnym czasie i w różny sposób:
• udział wynoszący 57,5 % Wnioskodawca nabył w 2006 r. w drodze darowizny,
• udział wynoszący 42,5% Wnioskodawca nabył w 2015 r. w wyniku zniesienia współwłasności.

Z uwagi na fakt, że nabycie udziałów w omawianej działce nastąpiło odpowiednio w 2006 r. oraz w 2015 r., to pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy należy liczyć oddzielnie w stosunku do każdego udziału jaki Wnioskodawca nabył.

Biorąc pod uwagę powyższe ustalenia stwierdzić należy, że planowana sprzedaż ww. działki w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2006 r. w drodze umowy darowizny (57,5%) nie będzie w ogóle podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Natomiast dokonana przed 1 stycznia 2021 r. sprzedaż działki stanowiła będzie źródło przychodów i podlegać będzie opodatkowaniu w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2015 r. w wyniku zniesienia współwłasności (42,5%) z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału do dnia sprzedaży działki nie upłynie pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny zbywanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów – stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy – ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Przeczytaj także: Podatek od sprzedaży mieszkania nabytego w spadku i darowiźnie Podatek od sprzedaży mieszkania nabytego w spadku i darowiźnie

poprzednia  

1 2 3

następna

oprac. : Ministerstwo Finansów

Więcej na ten temat: podatek od nieruchomości, podatek od sprzedaży mieszkania lub domu, podatek od sprzedaży nieruchomości, podatek od sprzedaży mieszkań i domów

Następny artykuł

Rada nadzorcza płaci podatek wg skali podatkowej?

Rada nadzorcza płaci podatek wg skali podatkowej?

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Najnowsze w dziale Podatki

Polecamy

Artykuły promowane

newsletter rss rss Podatki

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Najpopularniejsze galerie

Najnowsze w serwisie

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: