Ustalenie wartości początkowej budynku kupionego z gruntem

Przeczytaj także: Stawka amortyzacji budynku na cudzym gruncie

Rozwiązanie takie nie będzie za to wystarczające dla księgowego. Należy bowiem pamiętać, że grunt oraz wybudowane na nim budynki czy budowle to odrębne środki trwałe. Grunt przy tym nie podlega amortyzacji, zaś budynki mogą być amortyzowane na różne sposoby (w tym każdy inaczej). Dlatego też zakup taki dla księgowego oznacza zakup co najmniej dwóch (a niekiedy i dużo większej ilości) środków trwałych. W stosunku do każdego z nich trzeba tutaj określić wartość początkową oraz (w przypadku budynków czy budowli) metodę oraz stawkę amortyzacji.

Jak powyższego dokonać, gdy z aktu notarialnego wynika tylko jedna kwota?
Zanim odpowiemy na to pytanie warto dodać, że cena, którą nabywca płaci sprzedawcy w przypadku zakupu nieruchomości, to z reguły tylko jedna z kilku składowych wartości początkowej danego środka trwałego. W przypadku nabycia nieruchomości w drodze zakupu wlicza się tutaj bowiem także inne wydatki, jak chociażby taksa notarialna czy opłaty sądowe za zmiany we wpisach do ksiąg wieczystych, zapłacony z tego tytułu podatek od czynności cywilnoprawnych, czy też prowizje i odsetki od kredytu/pożyczki zaciągniętego na taki zakup, a naliczone do dnia przekazania danego środka trwałego do używania.


Jak jednak podzielić cenę zakupu z aktu notarialnego na grunt, budynki i budowle? Szacunkowo - w miarę możliwości w sposób jak najbardziej zbliżony do wartości rynkowej pamiętając, że ustalone wartości nie mogą przekroczyć kwoty z aktu notarialnego.

Dla przykładu załóżmy, że nabyta nieruchomość kosztowała 800 000 zł i składa się na nią grunt oraz jeden budynek. Wartość takiego budynku szacowana jest na ok. 500 000 zł, zaś gruntu na ok. 450 000 zł, co łącznie daje kwotę 950 000 zł. Na budynek przypada 500 000 zł / 950 000 zł = 52,63% wartości, zaś na grunt: 450 000 zł/ 950 000 zł = 47,37% wartości.
Odnosząc powyższe obliczenia do kwoty zapłaconej przez przedsiębiorcę:

• na grunt przypada kwota: 800 000 zł x 47,37 % = 378 960 zł
• na budynek przypada kwota: 800 000 zł x 52,63% = 421 040 zł.

- co łącznie daje kwotę 800 000 zł, a więc zapłaconą przez przedsiębiorcę.

W powyższy sposób do wartości początkowej należy doliczyć także pozostałe wydatki i opłaty, których wprost nie da się przyporządkować do konkretnego środka trwałego.

Podejście takie potwierdził m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 01.06.2016 r. nr ITPB1/4511-237/16/JŁ.

Jak czytamy w interpretacji
"(...) W akcie notarialnym określono łączną wartość gruntu oraz znajdujących się na tym gruncie budynków, bez przypisywania wartości poszczególnym składnikom wchodzącym w skład sprzedawanej nieruchomości. Wycena ta nie określała wartości budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności.

Przy tak ustalonej łącznej wartości nabycia składników majątkowych Wnioskodawca winien określić wartość poszczególnych składników we własnym zakresie.

Jednak przy określaniu wartości tych poszczególnych składników majątku należy mieć na uwadze cenę rynkową każdego ze składników oraz pamiętać, aby ich suma odpowiadała sumie zawartej w akcie notarialnym.

(...) z łącznej ceny nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz budynków i urządzeń, należy wyodrębnić części ceny dla poszczególnych zakupionych składników.(...)”

Przy ustalaniu wartości początkowej poszczególnych środków trwałych można tutaj oczywiście posłużyć się wyceną biegłego, niemniej nie jest ona wymagana.