eGospodarka.pl

eGospodarka.plPodatkiPorady podatkowe › Fiskus żąda podatku od sprzedaży mieszkania, którego miało nie być

Fiskus żąda podatku od sprzedaży mieszkania, którego miało nie być

2017-05-05 12:10

Fiskus żąda podatku od sprzedaży mieszkania, którego miało nie być

Fiskus chce zapłaty podatku od sprzedaży mieszkań z lat 2007-2008 © andriano_cz - Fotolia.com

O podatku od sprzedaży nieruchomości nabytych w latach 2007-2008 podatnicy już nie myślą. Upłynęło bowiem 5 lat od ich nabycia, w związku z czym podatkiem martwić się nie trzeba. Niemniej fiskus obecnie wzywa do uregulowania podatku właśnie od sprzedaży domów czy mieszkań z tamtych lat. Jak to możliwe po tak długim czasie?

Przeczytaj także: Kiedy ulga meldunkowa na sprzedaż gruntu?

Teoretycznie podatkiem od sprzedaży nieruchomości nabytych w latach 2007-2008 nie powinniśmy się już przejmować. Praktycznie jednakże pełny spokój uzyskamy dopiero po roku 2019, a niektórzy jeszcze później (jeżeli zostanie im wydłużony termin przedawnienia zobowiązań podatkowych, co nie jest dla skarbówki zbyt trudnym zadaniem).

Dlaczego tak się dzieje? Z jednej strony mamy bowiem przepisy regulujące, kiedy powstaje źródło przychodu w podatku dochodowym (czyli kiedy trzeba się rozliczyć), z drugiej zaś terminy przedawnień zobowiązań podatkowych. I tak sprzedaż nieruchomości jest objęta PIT-em, jeżeli ma miejsce przed upływem pięciu lat licząc od końca tego roku, w którym daną nieruchomość nabyliśmy bądź wybudowaliśmy. W związku z tym w przypadku nieruchomości nabytych w roku 2007 podatkiem nie przejmujemy się, jeżeli sprzedaż nastąpi po 2012 r., zaś w przypadku nieruchomości nabytych w 2008 r. - po roku 2013.

Okres, w którym powstaje przychód to jednak nie wszystko. Ważne też jest to, kiedy się z takiego przychodu rozliczyć oraz kiedy podatek z tego tytułu się przedawnia.
A podatek od sprzedaży nieruchomości nabytych we wskazanym okresie i przed upływem wspomnianych pięciu lat należało rozliczyć do końca kwietnia roku następującego po tym, w którym miała miejsce sprzedaż.
Dla przykładu zatem jeżeli podatnik mieszkanie nabyte w 2008 r. sprzedał w trakcie 2012 r., podatek z tego tytułu był obowiązany rozliczyć do końca kwietnia 2013 r. Przedawnienie zobowiązań podatkowych następuje natomiast co do zasady z upływem pięciu lat, ale liczonych od końca roku, w którym podatek powinien być zapłacony (a nie kiedy nieruchomość nabyto). W naszym przykładzie nastąpi to zatem dopiero z końcem 2018 r.

Do tego czasu fiskus ma prawo sprawdzać, czy prawidłowo wywiązaliśmy się ze swoich obowiązków. I z całą pewnością to zrobi, zwłaszcza gdy idzie o podatek od sprzedaży nieruchomości. Często bowiem wyliczony podatek do małych wartości się nie zalicza. A do tego uregulować go będzie trzeba z odsetkami za zwłokę - jeżeli został zaniżony bądź w ogóle niewykazany.

fot. andriano_cz - Fotolia.com

Fiskus chce zapłaty podatku od sprzedaży mieszkań z lat 2007-2008

Ulga meldunkowa powodowała, że jeżeli przez rok byliśmy zameldowani w zbywanej nieruchomości, nie musieliśmy z tego tytułu płacić podatku dochodowego. Był tutaj jednak pewien warunek - spełnienie warunków ulgi trzeba było zgłosić fiskusowi. Ten obecnie wzywa tych, którzy podatku nie zapłacili oraz oświadczeń nie złożyli.


Złudna ulga meldunkowa


Rozliczenie podatku od sprzedaży nieruchomości do zadań prostych niestety nie należało i nadal nie należy. Na przestrzeni lat zmieniały się bowiem przepisy regulujące zasady wymierzania podatku. I tak inne zasady opodatkowania stosowało się do sprzedaży nieruchomości nabytych w roku 2006 i wcześniejszych, inne do tych z lat 2007-2008 i inne do nieruchomości nabytych w roku 2009 i latach późniejszych
Zwykły Kowalski musi przy tym wiedzieć, że powinien stosować zasady opodatkowania obowiązujące w tym okresie, w którym nieruchomość nabył a nie sprzedał.

W związku z tym sprzedając np. w 2012 r. nieruchomość nabytą w roku 2008, powinien stosować przepisy podatkowe roku 2008 a nie 2012, o czym spora część zdaje się zapominać. A to zupełnie inne regulacje prawne.

Co się zmieniło? Same zasady liczenia podstawy o podatkowania czy stawki podatkowej w okresie od 2007 r. do chwili obecnej nie uległy zmianie. Opodatkowany jest tutaj dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania (ustalane różnie w zależności od tego, w jaki sposób staliśmy się właścicielem zbywanej nieruchomości). Stawka podatku to natomiast 19% - liczona od ustalonego dochodu.

W latach 2007-2008 inne obowiązywało za to zwolnienie. Przy sprzedaży nieruchomości z tamtych lat można było nie płacić podatku dzięki tzw. uldze meldunkowej. Nie ważne ile na sprzedaży zarobiliśmy i jak wykorzystaliśmy te pieniądze.
Na czym owa ulga polegała? Otóż ówczesny art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazywał, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:
a. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
b. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
c. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
d. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
– jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Wystarczyło zatem być zameldowanym w sprzedawanej nieruchomości na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy, aby podatku nie płacić. Nie miało przy tym znaczenia to, czy zameldowanie takie miało miejsce bezpośrednio w okresie przed sprzedażą czy wcześniej - także w okresie, kiedy jeszcze nie byliśmy właścicielami domu czy mieszkania.
Ulga ta wywoływała oczywiście także pewne problemy interpretacyjne. Przykładem jest sprzedaż mieszkania przez małżonków, w którym zameldowane było tylko jedno z nich. Ostatecznie fiskus (pod naporem sądów) przyznał, że w takim przypadku oboje małżonkowie mogą skorzystać z ulgi (pisaliśmy o tym m.in. w artykule: Sprzedaż nieruchomości: ulga meldunkowa dla małżonków). Odrębną kwestią jest opodatkowanie sprzedawanego wraz z budynkiem czy lokalem gruntu - ten zdaniem fiskusa ze zwolnienia już nie korzystał (mimo że sprzedaż budynku bez gruntu nie mogła mieć miejsca), o czym pisaliśmy chociażby w artykule: Sprzedaż mieszkania: ulga meldunkowa bez gruntu.

Ulga meldunkowa miała też jeden, bardzo szczególny warunek, niezbędny do skorzystania z niej.
Otóż ustawa o PIT wskazywała, że wspomniane zwolnienia ma zastosowanie, o ile podatnik złoży w urzędzie skarbowy w terminie 14 dni od dnia sprzedaży oświadczenie, że spełnia warunki tego zwolnienia.

Termin bardzo krótki i ostatecznie został znacznie wydłużony. Otóż ostatecznie - zgodnie z ustawą nowelizującą (z 6 listopada 2008 r.) - oświadczenie należało złożyć w terminie złożenia zeznania podatkowego za rok, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (czyli do 30 kwietnia roku następnego).
Podatek od sprzedaży takiej nieruchomości również był wykazywany w specyficzny sposób. Nie było dla niego odrębnego zeznania podatkowego. Wykazywało się go niejako „przy okazji” z innymi dochodami na PIT-36, PIT-36L czy nawet PIT-38. To te inne dochody determinowały tutaj rodzaj formularza. Wykazywano przy tym w nim jedynie kwotę podatku a nie sposób jego obliczenia.

Obecnie fiskus sprawdza, czy osoby, które podatku nie zapłaciły, faktycznie były z niego zwolnione. Okazuje się przy tym, że o ile większość wie czym jest ulga meldunkowa i że można z niej skorzystać, tak o obowiązku złożenia stosownego oświadczenia z reguły już nie pamiętało albo nie wiedziało.

Nietrudno tutaj też o wprowadzeniu w błąd poprzez zastosowanie nie tych przepisów, które wówczas obowiązywały. Niektórzy byli bowiem przekonani, że sprzedając nieruchomość w roku przykładowo 2011 czy 2012 stosują przepisy w tych latach obowiązujące a nie z lat 2008-2009 i zarobione pieniądze przeznaczali na własne cele mieszkaniowe będąc przekonanymi, że dzięki temu unikną zapłaty podatku.

Niestety każda taka sytuacja obecnie jest brzemienna w skutkach. Fiskus domaga się bowiem zapłaty zaległego podatku i to wraz z odsetkami za zwłokę. A nietrudno tutaj o przypadki, w których zbywane nieruchomości pochodziły ze spadków, darowizn czy też tańszego wykupu mieszkań bądź były budowane systemem gospodarczym, gdzie nie dbano o dokumentowanie ponoszonych zakupów. Wówczas owe 19% podatku jest w zasadzie liczone niemalże od kwoty uzyskanego przychodu. W efekcie wyliczony podatek może iść w dziesiątki a niekiedy nawet setki tysięcy złotych.

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: