Odliczenie VAT od wynagrodzenia za zawarcie umowy najmu

Przeczytaj także: Czynsz najmu nieruchomości od wspólnika jest kosztem spółki

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Spółka prowadzi inwestycję polegająca na budowie biurowca. Po zakończonej inwestycji spółka zamierza sprzedać bądź wynajmie lokale użytkowe znajdujące się w tym budynku. Spółka jest czynnym podatnikiem VAT.

W toku negocjacji umów z najemcami wnioskodawca, jako wynajmujący, może zobowiązać się do wypłacenia na rzecz danego najemcy jednorazowej kwoty, stanowiącej zachętę dla tego najemcy do określonego zachowania się, które polega na zaakceptowaniu warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanym przez spółkę i zawarciu umowy najmu ze spółką. Warunkiem otrzymania wynagrodzenia będzie zawarcie umowy najmu na czas określony.

Spółka zadała pytanie, czy od wypłaconego wynagrodzenia na podstawie wystawionej faktury przez najemcę będzie mogła odliczyć VAT? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zgodził się ze stanowiskiem wnioskodawcy i odstąpił od jego uzasadnienia prawnego. Stanowisko to było następujące:

„(…) Zdaniem Spółki, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez najemcę, dokumentującej czynność polegającą na zaakceptowaniu przez najemcę warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanym przez Spółkę i zawarciu umowy najmu ze Spółką w zamian za Wynagrodzenie.

I. Stan prawny

Zgodnie z ustawą o VAT:
1. Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT), przez które rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również m.in. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji (art. 8 ust. 1 ustawy o VAT).
2. Podstawą opodatkowania co do zasady jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika (art. 29a ust. 1 ustawy o VAT).
3. W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje co do zasady prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (art. 86 ust. 1 ustawy o VAT).
4. Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury m.in. w przypadku gdy:
a. sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący (art. 88 ust. 3a pkt 1 ustawy o VAT);
b. transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT);
c. wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:
i. stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,
ii. podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,
iii. potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności (art. 88 ust. 3a pkt 4 ustawy o VAT);
d. faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego (art. 88 ust. 3a pkt 5 ustawy o VAT);
e. wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności (art. 88 ust. 3a pkt 7 ustawy o VAT).

II. Związek Wynagrodzenia z usługą świadczoną przez najemcę na rzecz Spółki
W świetle powyższych przepisów, zdaniem Spółki zgodnie z ugruntowaną praktyką organów podatkowych, mając na uwadze ogólne reguły konstrukcyjne systemu VAT, wskazać należy, iż usługą jest takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni beneficjent odnoszący z niego korzyść.

Ponadto dane świadczenie podlega opodatkowaniu VAT, jeżeli ma ono charakter odpłatny (dokonywane jest za wynagrodzeniem), przy czym musi istnieć związek pomiędzy świadczeniem a otrzymanym z tego tytułu wynagrodzeniem, tj. ze stosunku prawnego musi wynikać korzyść otrzymującego świadczenie i związane z tą korzyścią wynagrodzenie.

W analizowanej sytuacji istnieje niewątpliwie wyraźny związek pomiędzy wypłatą przez Spółkę Wynagrodzenia na rzecz najemcy, a wzajemnym zachowaniem najemcy polegającym na zaakceptowaniu warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanych przez Spółkę i zawarciu umowy najmu ze Spółką (w szczególności, warunkiem otrzymania Wynagrodzenia przez najemcę jest zobowiązanie się do zawarcia umowy najmu ze Spółką).

W konsekwencji, jako że w związku z wypłatą Wynagrodzenia Spółka uzyska ze strony najemcy świadczenie ekwiwalentne (w postaci zaakceptowania warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanym przez Spółkę i zawarcia umowy najmu ze Spółką), to w ocenie Spółki należy uznać, że Wynagrodzenie będzie stanowiło wynagrodzenie za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT usługę świadczoną przez najemcę.

III. Prawo Spółki do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej przez najemcę
W świetle powyższych przepisów, zdaniem Spółki, ponieważ Spółka prowadzi działalność podlegającą opodatkowaniu, co do zasady jest ona uprawniona do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanych od kontrahentów faktur z tytułu nabycia towarów i usług pozostających w związku z prowadzoną przez nią działalnością opodatkowaną VAT.

Jako że Wynagrodzenie zostanie wypłacone podmiotowi, na rzecz którego Spółka będzie świadczyła usługę najmu, nabyta od tego podmiotu (najemcy) usługa polegająca na zaakceptowaniu warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanych przez Spółkę i zawarciu umowy najmu ze Spółką będzie niewątpliwie związana z wykonywaniem przez Spółkę czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT polegających na świadczeniu usług najmu.

W konsekwencji, zdaniem Spółki, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez najemcę, dokumentującej czynność polegającą na zaakceptowaniu przez najemcę warunków umowy najmu w kształcie zaproponowanym przez Spółkę i zawarciu umowy najmu ze Spółką w zamian za Wynagrodzenie.

Przedstawione powyżej stanowisko Spółki znajduje pełne potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych, w szczególności:
1. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 października 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.512.2020.l.AKA, w której organ - odstępując od uzasadnienia prawnego - uznał za prawidłowe w pełnym zakresie stanowisko podatnika, zgodnie z którym: „Należy zauważyć, że Zachęta Finansowa dotyczy czynności ściśle związanych z opodatkowaną VAT działalnością gospodarczą A. w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnej (Budynku będącego częścią Kompleksu). Celem nabywania od Najemcy opisanych w opisie zdarzenia przyszłego usług jest zapewnienie większej sprzedaży opodatkowanej VAT z tytułu najmu Budynku. (...) Mając na uwadze powyższe, w zdarzeniu przyszłym, którego dotyczy niniejszy wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, spełnione zostały wszelkie warunki decydujące o powstaniu po stronie Wynajmującego prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur, na podstawie których wypłacona będzie Zachęta Finansowa. Jako że omawiane transakcje podlegają opodatkowaniu i nie są zwolnione od podatku, nie zostaną przy tym spełnione przesłanki wyłączające możliwość odliczenia podatku VAT naliczonego, o których mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT”;
2. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 2 października 2020 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.304.2020.2.PM: „W okolicznościach niniejszej sprawy podczas negocjacji umowy najmu niezależnie od jej zawarcia dochodzi do zawiązania innego stosunku zobowiązaniowego, w wyniku którego Spółce za sam fakt zawarcia umowy najmu (pod warunkiem powstania Kwoty Oszczędności) wypłacona zostanie Kwota Oszczędności. Wypłacona Kwota Oszczędności stanowi pewien element pakietu motywacyjnego (zachęty) skierowanego do Spółki. Zatem jest formą wynagrodzenia przyszłego najemcy w związku z zaakceptowaniem przedstawionych warunków umowy, a w konsekwencji zawarcia umowy najmu (...) Reasumując, skoro Spółka będzie wykorzystywać magazyn do świadczenia usług logistycznych i magazynowych, tj. czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawcy przysługiwać będzie pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez Wynajmującego z tytułu świadczenia usług najmu (tj. bez pomniejszenia Czynszu o wypłaconą Kwotę Oszczędności)”;
3. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 września 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.338.2020.1.KS: „W świetle powyższego spełnione zostaną przesłanki warunkujące prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy, ponieważ wystąpi związek pomiędzy dokonywanymi przez Wynajmującego zakupami usług w postaci prac adaptacyjnych z czynnościami opodatkowanymi, tj. usługami najmu świadczonymi przez Wynajmującego. Zakupione przez Wynajmującego od Najemcy ww. usługi, z których nabyciem podatek zostanie naliczony, będą bowiem wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. W konsekwencji stwierdzić należy, że Wynajmującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Najemcy faktury dokumentującej otrzymanie Kontrybucji”;
4. interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 września 2020 r., sygn. 0114 KDIP4-1.4012.350.2020.1.BS: „Należy zauważyć, że Bonus 2 dotyczy czynności ściśle związanych z opodatkowaną VAT działalnością gospodarczą A. w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnej (Kompleksu). Celem nabywania od Najemcy opisanych w opisie zdarzenia przyszłego usług jest zapewnienie większej sprzedaży opodatkowanej VAT z tytułu najmu Kompleksu, a ponadto zwiększenia wartości Kompleksu, który ma być w przyszłości przedmiotem zbycia (...). Mając na uwadze powyższe, w zdarzeniu przyszłym, którego dotyczy niniejszy wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, spełnione zostały wszelkie warunki decydujące o powstaniu po stronie Wnioskodawcy prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur, na podstawie których wypłacony będzie Bonus 2. Jako, że omawiane transakcje podlegają opodatkowaniu i nie są zwolnione od podatku, nie zostaną przy tym spełnione przesłanki wyłączające możliwość odliczenia podatku VAT naliczonego, o których mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT”.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów