Przychód z najmu: decydują zapisy umowy

Przeczytaj także: Rozliczenie podatku CIT od umowy najmu

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Spółka zawarła umowę najmu nieruchomości na czas określony od 18 maja 2020 r. do 31 maja 2027 r. bez możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia przez najemcę, ale pozostawiając sobie taką możliwość w wybranych sytuacjach (gdy najemca przestanie wywiązywać się ze swoich obowiązków).

Miesięczny czynsz najmu wynosi 6.300 zł netto plus VAT, płatne z góry w terminie do 15-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego za który czynsz przysługuje na podstawie faktury.

Spółka będzie co miesiąc wystawiać faktury za czynsz oraz faktury za media wg zużycia. Usługa najmu będzie rozliczana w miesięcznych okresach rozliczeniowych. W dniu podpisania umowy najmu, zgodnie z zawartą umową, najemca wpłacił wynajmującemu zaliczką na poczet czynszu w wysokości 650.916 zł.

Zadano pytanie, czy od otrzymanej zaliczki należy płacić podatek dochodowy? Kiedy od najmu powstaje w tym podatku obowiązek podatkowy? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. 2019 r. poz. 865 z późn. zm., dalej: „ustawa o CIT”) przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. thodonal - Fotolia.com

To umowa najmu decyduje o dacie przychodu w CIT

Gdy zgodnie z zawartą umową najmu usługi mają być rozliczane w przyjętych okresach rozliczeniowych (np. miesięcznych), to na potrzeby podatku dochodowego datą powstania obowiązku podatkowego (przychodu) będzie koniec każdego takiego okresu. Nie ma tutaj większego znaczenia data wystawienia faktury czy otrzymania zaliczki na poczet takich usług.

Stosownie do art. 12 ust. 3 ustawy o CIT, za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, a także za przychody uzyskane z zysków kapitałowych, z wyłączeniem przychodów, o których mowa w art. 7b ust. 1 pkt 1, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Regulacja ta pozwala ujmować dla celów podatkowych przychody, które jeszcze nie zostały otrzymane przez podatnika, ale są mu należne, tj. stanowią przedmiot wymagalnych świadczeń. Świadczenie należne podatnikowi musi być przy tym skonkretyzowane i wynikać z treści zobowiązania, którego jest on stroną. O jego wymagalności można natomiast mówić od momentu, gdy podatnik jako wierzyciel ma prawo dochodzenia spełnienia tego świadczenia, a dłużnik obowiązek jego realizacji.

Jednocześnie przepisem art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o CIT, ustawodawca wyłączył z przychodów pobrane wpłaty lub zarachowane należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymane lub zwrócone pożyczki (kredyty), w tym również uregulowane w naturze, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).

Powyższy przepis wyklucza uznawanie za przychód kwot faktycznie otrzymywanych przez podatnika oraz kwot należnych podatnikowi, pod warunkiem że stanowią one zapłatę na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Sytuacja taka występuje zawsze w przypadku otrzymania zaliczek na poczet przyszłej sprzedaży towaru (np. sprzedaż na raty z zastrzeżeniem prawa własności), czy też na poczet wykonania usługi (np. zaliczki otrzymywane podczas świadczenia usługi, której wykonanie – zakończenie ma nastąpić w przyszłości).

Moment zaliczenia uzyskanych z działalności gospodarczej przysporzeń do przychodów określają przepisy art. 12 ust. 3a, 3c, 3d i 3e ustawy o CIT.

W myśl art. 12 ust. 3a ustawy o CIT, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3g oraz 3j-3m, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:
1. wystawienia faktury albo
2. uregulowania należności.

Jak stanowi art. 12 ust. 3c ustawy o CIT, jeżeli strony ustalą, iż usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku.

W tym miejscu należy podkreślić, że przepisy podatkowe nie definiują pojęcia usług ciągłych. Do usług o charakterze ciągłym można bowiem zaliczyć wszelkie usługi świadczone stale, nieprzerwanie i w dłuższym okresie czasu albo bezterminowo, rozliczane okresowo, nie rzadziej niż raz w roku.

Przepis ten ma zastosowanie w przypadku usług o charakterze ciągłym, gdy strony uzgodnią, że regulowanie wzajemnych należności i zobowiązań między stronami będzie obejmować kolejne wyodrębnione umownie okresy świadczenia tych usług w czasie trwania umowy.

W celu określenia momentu powstania przychodu w przedstawionym stanie faktycznym, należy rozstrzygnąć, który z wymienionych przepisów znajdzie zastosowanie w odniesieniu do przedstawionej we wniosku sytuacji.

Analizując przepis art. 12 ust. 3c ustawy o CIT, należy zauważyć, że:
• dotyczy on wszystkich usług, które strony rozliczają cyklicznie; ustawodawca w żaden sposób nie zawęził katalogu tych usług;
• strony ustaliły, że będą one rozliczane cyklicznie;
• wspomniana regulacja dotyczy tylko usług, nie obejmuje natomiast dostawy towarów, nawet jeżeli ma ona charakter ciągły;
• okres rozliczeniowy może wynikać zarówno z umowy, jak i z wystawionej faktury VAT;
• okres rozliczeniowy nie może być dłuższy niż 1 rok;
• w przypadku usług rozliczanych w okresach cyklicznych datą powstania przychodu jest zawsze koniec okresu rozliczeniowego, nie ma natomiast wówczas znaczenia, ani data wystawienia faktury, ani data otrzymania należności.

W odniesieniu do kwestii powstania przychodów należnych w zakresie tzw. usług ciągłych należy sprecyzować zakres tego pojęcia.

Słownikowe znaczenie słowa „ciągłość” to „łączność, nieprzerywający się związek jakichś faktów, brak luk, przerw w czasie albo w przestrzeni. To także dziejący się, odbywający się, trwający stale, nieustannie, bezustanny, ustawiczny, stale się powtarzający, stały”.

Zgodnie z definicją słownikową (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN):
• „okres” to m.in. „czas, w którym ma miejsce jakieś zjawisko cykliczne i po jego upływie powtarza się jego przebieg”;
• „rozliczeniowy” to m.in. „dotyczący rozliczenia - uregulowania wzajemnych należności”;
• „rozliczenie” to „uregulowanie wzajemnych należności, zobowiązań między przedsiębiorstwem i dostawcami, dłużnikami i wierzycielami, pracodawcami i pracownikami itp.”.

Tym samym pojęcie „okres rozliczeniowy” oznacza umownie zdefiniowany powtarzalny przedział czasowy, którego upłynięcie pociąga za sobą obowiązek uregulowania przez dane podmioty wzajemnych zobowiązań finansowych, np. miesiąc, kwartał, rok.

Usługi o charakterze ciągłym obejmują czynności polegające na stałym i powtarzalnym (trwałym) zachowaniu strony zobowiązanej do ich świadczenia. Wynikają one ze zobowiązania o charakterze ciągłym, które wytwarza trwały stosunek prawny i z którego wypływają obowiązki ciągłe bądź okresowe. Istotą usług o charakterze ciągłym jest stałe i powtarzalne zachowanie się osoby zobowiązanej do ich świadczenia zgodnie z treścią umowy i w okresie, na jaki została ona zawarta.

Zatem w odniesieniu do usług ciągłych rozliczanych okresowo (w okresach rozliczeniowych) – co powinno wynikać z ustaleń między stronami – za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze. (…)

Z wniosku wynika, że umowa zawarta między Spółką a Najemcą dotyczy usług najmu rozliczanych w miesięcznych rozliczeniowych, zatem w niniejszej sprawie znajdzie zastosowanie art. 12 ust. 3c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Wobec tego za datę powstania przychodu zgodnie z art. 12 ust. 3c ustawy o CIT, uznać należy ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie, nie rzadziej jednak niż raz w roku.

W świetle powyższego zgodzić się należy z Wnioskodawcą, jeżeli w umowie będzie wskazany miesięczny okres rozliczeniowy najmu, to obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstaje na koniec przyjętego okresu rozliczeniowego, tj. na koniec każdego miesiąca w wysokości czynszu miesięcznego za dany miesiąc. Na powyższą zasadę nie na wpływu moment wystawienia faktury lub otrzymania zapłaty, w tym otrzymanej zaliczki na poczet najmu bowiem w niniejszej sprawie mamy do czynienia z usługą rozliczaną w okresach rozliczeniowych, gdzie przychód powstaje na koniec okresu rozliczeniowego. (…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów