Korzystna sprzedaż nieruchomości z VAT?

Przeczytaj także: Podatek PCC: sprzedaż prawa użytkowania wieczystego

Co za tym idzie, zwolnienie od podatku sprzedaży zasiedlonych budynków, budowli lub ich części będzie mogło spowodować konieczność skorygowania podatku odliczonego przy ich zakupie lub wytworzeniu (wybudowaniu). Obowiązek taki jednak nie wystąpi, jeżeli strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia, w związku z czym dostawa taka zostania opodatkowana (co w większości przypadków nie będzie miało znaczenia dla nabywcy, któremu i tak będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego).

Wybór opodatkowania podatkiem VAT takiej transakcji ma jednak jeszcze jeden dodatkowy atut, tym razem istotny dla nabywcy. Chodzi tutaj nie o podatek od towarów i usług, a od czynności cywilnoprawnych.

Otóż art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi, że podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Stawka podatku, w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości, wynosi tutaj 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC), a obowiązanym do jego zapłaty jest kupujący (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

I tutaj ustawodawca przewidział jednak pewne wyłączenie. Otóż zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:
a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
b) zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

• umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
• umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych

Przytoczony przepis mówi zatem, że – z pewnymi wyjątkami – jeżeli w stosunku do danej czynności cywilnoprawnej (np. umowy sprzedaży) przynajmniej jedna ze stron z tytułu jej dokonania jest opodatkowana podatkiem VAT lub z niego zwolniona, podatek PCC nie występuje. Tym samym w przypadku czynności zawieranych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej co do zasady podatek ten nie wystąpi, sprzedawca taki bowiem z tego tytułu jest opodatkowany podatkiem VAT lub też korzysta ze zwolnienia (podmiotowego, czy też przedmiotowego).

Inaczej jednak jest w przypadku sprzedaży bądź zamiany nieruchomości. Tutaj bowiem aby czynność taka nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, nie może być zwolniona z podatku VAT (i to nawet wtedy, gdy jest dokonywana przez podatnika VAT czynnego), a musi podlegać opodatkowaniu tym podatkiem.

Jak zatem łatwo zauważyć skorzystanie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i opodatkowanie dostawy sprzedaży nieruchomości zamiast zwolnienia tej transakcji z podatku od towarów i usług daje wymierne korzyści w postaci braku obowiązku zapłaty przez nabywcę podatku od czynności cywilnoprawnych. Kwota tego podatku niekiedy może być dosyć istotna, gdyż jest ona liczona od wartości rynkowej nabywanej nieruchomości.
Przykład
Załóżmy że firma X sprzedaje firmie Y nieruchomość w postaci biurowca wraz z gruntem, na którym znajduje się także parking (nieruchomość ta będzie wykorzystywana jedynie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT). Wartość tej transakcji to 5 mln zł netto.

Wariant I
Gdyby dostawa ta korzystała ze zwolnienia w podatku od towarów i usług, firma Y byłaby zobowiązana do zapłacenia podatku PCC w wysokości: 5 mln zł x 2% = 100 tys. zł.
Łączne obciążenie firmy Y z tego tytułu wyniesie zatem 5,1 mln zł (5 mln zł zapłaci ona firmie X za nabytą nieruchomość, a 100 tys. zł zapłaci podatku PCC do urzędu skarbowego).

Wariant II
W przypadku opodatkowania jej podatkiem VAT firma Y zapłaci firmie X kwotę 5 mln zł + 5 mln zł x 23% podatku VAT = 6,15 mln zł. Jednocześnie zapłacony podatek (1,15 mln zł) odliczy w całości w tym samym miesiącu jako podatek naliczony. Łączne obciążenie firmy Y z tytułu nabycia tej nieruchomości wyniesie zatem 5 mln zł. W ten sposób zaoszczędziła ona 100 tys. zł w porównaniu do wariantu pierwszego.