Sprzedaż nieruchomości przez małżonków w PIT-39

Przeczytaj także: Podatek od sprzedaży nieruchomości: 3 tygodnie na zapłatę

Rozpatrzmy następującą sytuację: W 2010 r. małżonkowie (pomiędzy którymi istnieje małżeńska wspólność majątkowa) kupili budynek mieszkalny w stanie deweloperskim. Ponieśli nakłady na jego wykończenie i w nim zamieszkali. Dom ten pod koniec 2011 r. sprzedali. Czy uzyskany z tego tytułu dochód może rozliczyć tylko jedno z nich? Jaki formularz służy do rozliczenia? Jak rozliczyć poniesione nakłady na wykończenie budynku?

Przede wszystkim należy pamiętać, że małżonkowie podlegają co do zasady odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych dochodów. Mówi o tym art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej updof). W drodze wyjątku ustawodawca zezwala jedynie na wspólne złożenie zeznania rocznego i rozliczenie podatku z tytułu dochodów opodatkowanych na zasadach ogólnych, przy czym konieczne tutaj jest spełnienie dodatkowych warunków.

Powyższy wyjątek nie dotyczy jednak przychodów uzyskiwanych ze źródła, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości (poza prowadzoną działalnością gospodarczą).

Co za tym idzie, każdy z małżonków powinien rozliczyć się z uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przychodu. W przykładzie zaznaczono, że między małżonkami istnieje wspólność majątkowa. Należy zatem przyjąć, że wielkość uzyskanego przychodu (jak i przypadających na ten przychód kosztów) ustala się u każdego z małżonków po połowie. Formularzem właściwym do rozliczenia się z tego źródła przychodów będzie PIT-39 – to na nim wykazuje się dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 01 stycznia 2009 r.

Zasady opodatkowania takiego dochodu zostały określone w art. 30e updof. Stawka podatku wynosi tutaj 19%. Podstawą obliczenia podatku jest natomiast dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem uzyskanym z odpłatnego zbycia nieruchomości (ustalonym zgodnie z przepisami art. 19 updof), a kosztami jego uzyskania (ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d tejże ustawy), powiększoną o ewentualną sumę dokonanych od nieruchomości odpisów amortyzacyjnych (z czym w naszym przykładzie nie mamy do czynienia).

W pierwszej kolejności trzeba zatem prawidłowo ustalić przychód uzyskany ze sprzedaży zgodnie z art. 19 updof. Jest nim wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Tym samym jeżeli przykładowo małżonkowie ponieśli wydatki związane ze sprzedażą domu, np. prowizję biura nieruchomości, uzyskana ze sprzedaży cena o tę prowizję jest pomniejszana. Warto przy tym pamiętać, że jeżeli określona w umowie cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej danej nieruchomości, organ podatkowy może określić tutaj przychód w wartości rynkowej.

Po ustaleniu wartości uzyskanego przychodu, konieczne jest określenie wysokości kosztów jego uzyskania. W naszym przypadku należy tego dokonać zgodnie z art. 22 ust. 6c updof. Przepis ten mówi, że są nimi udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e updof).

Warto przy tym pamiętać, że możliwe jest tutaj skorzystanie z zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz ust. 25-30 updof. W uproszczeniu mówiąc przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości będzie zwolniony z podatku, jeżeli w terminie 2 lat zostanie przeznaczony na cele mieszkaniowe. Niemniej skorzystanie z tego zwolnienia nie zwalnia małżonków z obowiązku złożenia zeznania PIT-39. Mają oni na to czas do końca kwietnia 2012 r.