Kiedy aport nieruchomości zwolniony z VAT?

Przeczytaj także: Stawka VAT na aport towaru i środka trwałego

Ponadto za oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, uznać należy nie tylko sprzedaż, ale również umowy najmu i dzierżawy. Zatem pierwszym zasiedleniem może być także oddanie budynku lub budowli do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

We wskazanym przykładzie nieruchomość nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych, gdyż spółki wykorzystywały ją do prowadzenia bieżącej działalności. W konsekwencji należy przyjąć, iż dotychczas nie doszło do pierwszego zasiedlenia budynku, a zatem nie jest możliwe skorzystanie ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU.

…oraz prawo do odliczenia VAT
W takie sytuacji wymaga jeszcze rozważenia, czy transakcja można skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a VATU stanowiącego, iż zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów (lub budynki w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez minimum 5 lat)

Wskazane powyżej warunki muszą być spełnione łącznie, a zatem nie spełnienie jednego z warunków określonych w lit. a) lub lit. b) uniemożliwia skorzystanie ze zwolnienia z VAT. W przyjętym przykładzie, spółkom nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do zlokalizowanych na nieruchomości budynków. Ponadto, spółki nie poniosły żadnych wydatków na ulepszenie budynków.

Działka zabudowana inaczej niż działka bez budynków
W opisanej sytuacji można zatem przyjąć, iż przy aporcie gruntu zabudowanego istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia z VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a VATU.

Należy jednak zwrócić uwagę, iż w analizowanym stanie faktycznym przedmiotem aportu będą dwie działki, z których jedynie jedna działka jest terenem zabudowanym. W takiej sytuacji, należy określić, czy cała nieruchomość będzie mogła zostać zaklasyfikowane jako teren zabudowany, czy też jedynie ta jedna działka.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 15 października 2010r. (sygn. I FSK 1698/09) stwierdził, iż cyt. „rację ma z kolei organ wydający interpretację, że zwolnienie z opodatkowania według stawki 22% jest wyjątkiem od reguły opodatkowania każdej sprzedaży i nie może być rozszerzone na całą nieruchomość objętą jedną księga wieczystą, która stanowi przedmiot sprzedaży, lecz winno być przyporządkowane do konkretnej działki, na której posadowiony jest budynek mieszkalny, który w chwili sprzedaży podlega temu zwolnieniu. Zasadnie wskazał też na możliwość oddzielnego opodatkowania jednej czynności, o ile możliwe jest oddzielne opodatkowanie określonych składników dostawy.

Odnosząc powyższe do wskazanego na wstępie przykładu należy stwierdzić, iż jedynie aport prawa współwłasności działki nr 2 może skorzystać ze zwolnienia z VAT jako działka zabudowana. Natomiast aport prawa współwłasności działki nr 1 powinien być zaklasyfikowany jako odpłatna dostawa terenu przeznaczonego pod zabudowę i na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 VATU podlegać opodatkowaniu stawką VAT 23%.