Zwolnienie z VAT przy sprzedaży nieruchomości

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości w podatku VAT

Rozważmy następujący przykład: firma zbywa cztery budynki stanowiące jej własność, które dotychczas wykorzystywała w bieżącej działalności. Dwa z nich zostały kupione wraz z gruntem w 2000r., przy czym transakcja ich nabycia nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Pozostałe dwa zostały na przestrzeni lat przez firmę wybudowane.
Jak w takiej sytuacji opodatkować ich sprzedaż?

Pierwsze zasiedlenie
Co do zasady, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Za towary uznaje się rzeczy, zarówno ruchomości jak i nieruchomości (budynki, budowle). Dla transakcji zbycia budynków i budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższego, przy sprzedaży budynków i budowli należy określić, czy nastąpiło już pierwsze zasiedlenie. Przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Przez czynność podlegającą opodatkowaniu należy rozumieć oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, przykładowo w drodze umowy sprzedaży, najmu lub dzierżawy. W przedstawionym przykładzie dotychczas budynki nie były przedmiotem najmu lub leasingu- firma wykorzystywała je do prowadzenia bieżącej działalności. Ponadto, transakcja nie podlegała VAT. W konsekwencji, nie można uznać, iż doszło w tej sytuacji do pierwszego zasiedlenia.

Inna opcja
Należy pamiętać, iż przepisy przewidują jeszcze jedno rozwiązanie- sprzedaż nieruchomości może być zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, który przewiduje iż zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Rozpatrując kwestię możliwości skorzystania ze zwolnienia należy rozważyć, które z budynków spełniają powyższe warunki.

W stosunku do budynków nabytych w drodze kupna można zauważyć, iż firma nie miała prawa do odliczenia, gdyż transakcja w ogóle nie była opodatkowana VAT. Jeśli zatem w stosunku do tych budynków nie dokonywano ulepszeń przekraczających 30% ich wartości początkowej, można w stosunku do nich skorzystać ze zwolnienia. Warto zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 43 ust. 7a VATU zwolnienie można stosować w przypadku, gdy budynek lub budowla zostały ulepszone o wartość przewyższającą 30%, jednak zmodernizowana nieruchomość była używana przez co najmniej 5 lat.

Natomiast jeśli chodzi o budynki wytworzone przez firmę we własnym zakresie to można założyć, że przy ich budowie firma miała prawo do odliczania VAT z nakładów poniesionych na ich budowę. Z tego względu do tych budynków zwolnienie nie może znaleźć zastosowania i ich sprzedaż będzie opodatkowana stawką 23%.

Pamiętaj o PCC
Co do zasady, sprzedaż nieruchomości oraz ruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Niemniej jednak art. 2 pkt 4 ustawy o PCC przewiduje, iż opodatkowaniu tym podatkiem nie podlegają transakcje (inne niż umowa spółki i jej zmiany), jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:
a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
b) zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść powyższych regulacji stwierdzić należy iż, zbycie nieruchomości zwolnionych z VAT będzie opodatkowane PCC w wysokości 2% podstawy opodatkowania. Podstawą opodatkowania przy zbyciu nieruchomości będzie jej wartość rynkowa tj. wartość przedmiotu transakcji określona na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Należy zatem zauważyć, iż co do zasady podstawy opodatkowania nie stanowi cena rzeczy ustalona przez strony w umowie, lecz jej wartość rynkowa. Najbardziej optymalnym rozwiązaniem byłoby, aby podstawę kalkulacji wartości rynkowych zbywanej nieruchomości stanowiła wycena przygotowana przez biegłego rzeczoznawcę.