Mieszkania na wynajem: podatek CIT gdy utrata ulgi

Przeczytaj także: Ulga B+R coraz częściej wykorzystywana

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Spółka ponosiła w latach 1999-2001 wydatki na budowę budynku mieszkalnego z przeznaczeniem na wynajem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych. Zgodnie z wówczas obowiązującymi przepisami dokonywała odliczeń poniesionych na ten cel wydatków od dochodu. Pozwolenie na użytkowanie spółka otrzymała w IV 2007 r. We wrześniu 2012 r. zaś miała nastąpić sprzedaż mieszkania w tym budynku, które wcześniej nie było wynajmowane. Zadano pytanie, czy w takim przypadku spółka będzie zobowiązana do zwiększenia dochodu lub pomniejszenia straty o kwotę wcześniej dokonywanych odliczeń oraz za jaki okres czasu? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 18 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 1993 r. Nr 106, poz. 482 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym do dnia 31.12.1998 r., podstawę opodatkowania, z zastrzeżeniem art. 21 i 22, stanowił dochód ustalony zgodnie z art. 7 albo w art. 7a ust. 1, po odliczeniu wydatków na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku. Za lokale przeznaczone na wynajem nie uważa się lokali mieszkalnych wynajętych przez współwłaściciela będącego osobą fizyczną - osobom, które w stosunku do tego współwłaściciela zaliczane są do I grupy podatkowej, w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Frankwalker.de - Fotolia.com

Mieszkania na wynajem

Podatnik, który obniżał podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym o wydatki na budowę budynku mieszkalnego przeznaczonego na wynajem, a następnie sprzedał mieszkanie w takim budynku przed upływem 10 lat od oddania go do używania, musi zwiększyć dochód podlegający opodatkowaniu.

Kolejne ustępy tego artykułu dotyczą warunków, jakie musiał spełnić podatnik, aby skorzystać z powyższego odliczenia oraz zdarzeń, które powodują, że traci on prawo do odliczenia. I tak:
1. ogólna kwota odliczeń z tytułu wydatków faktycznie poniesionych na cele określone w ust. 1 pkt 4 w okresie obowiązywania ustawy nie mogła przekroczyć kwoty stanowiącej iloczyn 70 m2 powierzchni użytkowej, wskaźnika przeliczeniowego 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego do celów obliczania premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał roku poprzedzającego rok podatkowy, i liczby mieszkań przeznaczonych na wynajem (art. 18 ust. 2 ww. ustawy);
2. wydatki, o których mowa wyżej, nie znajdujące pokrycia w rocznym dochodzie podatnika podlegały odliczeniu od dochodów osiągniętych w następnych latach, aż do całkowitego ich odliczenia, w granicach określonych w art. 18 ust. 2 (art. 18 ust. 3 ww. ustawy);
3. w przypadku budowy budynku, o którym mowa w art. 18 ust. 1 pkt 4, stanowiącego współwłasność, kwotę odliczeń wymienionych w ust. 2, przysługującą każdemu ze współwłaścicieli, ustalało się w wysokości faktycznie poniesionych wydatków, proporcjonalnie do udziału we współwłasności; w razie braku przeciwnego dowodu przyjmowało się, że udziały we współwłasności i poniesionych wydatkach są równe (art. 18 ust. 3a ww. ustawy);
4. wysokość wydatków na ww. cele ustalało się na podstawie dokumentów odpowiadających warunkom przewidzianym w odrębnych przepisach stwierdzających ich poniesienie (art. 18 ust. 4 ww. ustawy);
5. odliczeniu podlegały wydatki na ww. cele, jeżeli dotyczyły budynków mieszkalnych znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i które nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów lub nie zostały zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie (art. 18 ust. 5 ww. ustawy);
6. kwotę stanowiącą iloczyn 70 m2 powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego 1 m2, o którym mowa w art. 18 ust. 2, ogłaszał Minister Finansów w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski" do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego rok podatkowy (art. 18 ust. 6 ww. ustawy).