eGospodarka.pl

eGospodarka.plPodatkiAktualności podatkowe › Ulga mieszkaniowa: czy umowa deweloperska wystarczy?

Ulga mieszkaniowa: czy umowa deweloperska wystarczy?

2018-05-22 13:48

Ulga mieszkaniowa: czy umowa deweloperska wystarczy?

NSA: ulga mieszkaniowa obejmuje umowę deweloperską © Photographee.eu - Fotolia.com

Umowa deweloperska nie przenosi własności. Stąd nie jest istotna dla ulgi mieszkaniowej nawet, jeżeli podatnik fizycznie przekaże do dewelopera pieniądze na zakup własnego mieszkania. Tak uważają organy podatkowe. A co na to sądy administracyjne? W ostatnim czasie te podkreślają inny aspekt tej mowy. Jest ona bowiem umową o roboty budowlane. Dlatego jako taka powinna być rozpatrywana na potrzeby ulgi.
Chodzi tutaj oczywiście o uniknięcie zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości, gdy czynność ta ma miejsce przed pięcioma laty od jej nabycia (zarówno odpłatnego jak i nieodpłatnego). Sprzedający w takim przypadku musi zapłacić 19% podatku na rzecz fiskusa od uzyskanego dochodu. Podatku można jednak uniknąć przeznaczając zarobione pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Wydatki takie winny nastąpić w ciągu dwóch lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym sprzedano nieruchomość.

Zakup własnego „M” celem mieszkaniowym


Jednym z takich celów mieszkaniowych jest zakup mieszkania. Niestety sytuacja komplikuje się, gdy zakup ma nastąpić z rynku pierwotnego - od dewelopera. Mało kiedy bowiem takie mieszkania są dostępna od ręki. Na ogół z deweloperem podpisuje się umowę rezerwacyjną, a w kolejnym kroku deweloperską (w formie aktu notarialnego), wpłaca pieniądze na nowy lokal i czeka aż ten zostanie wybudowany czy dokończony. Dopiero po ukończeniu budowy na nowego nabywcę przechodzi własność mieszkania.

Niestety inwestycje takie mogą trwać latami i wydłużać się z przyczyn nieprzewidzianych na początku. W rezultacie w terminie wspomnianych wyżej dwóch lat może nie dojść do zawarcia umowy (w formie aktu notarialnego) przenoszącej własność mieszkania z dewelopera na nowego właściciela mimo że pierwotnie zakładano co innego. Co wtedy z podatkiem? Fiskus żąda jego zapłaty wraz z odsetkami. Podatnik bowiem nie dotrzymał tutaj warunków umowy w wyznaczonym czasie.
Pogląd taki wyraził m.in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 09.01.2018 r. nr 0115-KDIT2-1.4011.336.2017.2.MN, o czym pisaliśmy w artykule: Umowa deweloperska nie korzysta z ulgi mieszkaniowej

Sądy za podatnikami?


Jeszcze kilka lat temu wygranie takiej sprawy z fiskusem właściwie było niemożliwe. Sądy bowiem popierały stanowisko urzędników, że do nabycia nieruchomości dochodzi tutaj dopiero z chwilą podpisania umowy przenoszącej własność (np. NSA w wyroku z 18 stycznia 2017 r., sygn. akt II FSK 3196/15).

fot. Photographee.eu - Fotolia.com

NSA: ulga mieszkaniowa obejmuje umowę deweloperską

Umowa deweloperska nie przenosi własności nieruchomości. Nie taki jest jednak jej cel. Jest to bowiem umowa o roboty budowlane, na mocy której ma powstać określona i z góry znana (przez inwestora - przyszłego właściciela) nieruchomość. Dlatego też winna ona być rozpatrywana w ramach ulgi mieszkaniowej jako budowa mieszkania a nie jego zakup, co istotnie zmienia zasady zwolnienia pieniędzy z podatku (na korzyść podatników).


Sąd zaczął jednakże wypracowywać również stanowisko odmienne.
Dla przykładu WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 29 czerwca 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 514/16 uznał, że zawarcie umowy deweloperskiej oraz zapłacenie deweloperowi jest równoznaczne z poniesieniem wydatków na własne cele mieszkaniowe. Pisaliśmy o tym w artykule: Umowa deweloperska upoważnia do ulgi mieszkaniowej.

Okazało się jednak, że obrana droga nie była właściwa. Należało bowiem przyjrzeć się bliżej stosunkowi prawnemu łączącemu inwestora i dewelopera, czyli umowie deweloperskiej.

NSA: umowa z deweloperem to budowa a nie zakup


Dnia 07 lutego 2018 r. NSA w wyroku o sygn. akt II FSK 3510/17 wskazał, iż do tej pory dokonywano błędnej wykładni przepisów w zakresie ulgi mieszkaniowej przy umowie deweloperskiej.
Zdaniem NSA umowy deweloperskie należy rozpatrywać nie w kontekście nabycia nieruchomości, tylko jej budowy. Przypomnijmy przy tym, że budowa nieruchomości mieszkalnej jest celem mieszkaniowym określonym w art. 21 ust. 25 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zaś zakup mieszkania w art. 2 ust. 25 lit. a).

W wyroku podkreślono, że wskazanie art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy wydatków na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność odnosi się niewątpliwie do sytuacji, gdy przedmiotem umowy jest już istniejący lokal mieszkalny. Czy jednak powołany przepis należy stosować także w sytuacji, gdy wydatki ponoszone są na lokal, który jeszcze w dacie ich ponoszenia fizycznie nie istnieje? Co innego art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy, w którym jest mowa o wydatkach na budowę własnego lokalu. Ustawodawca zatem jako przesłankę zastosowania zwolnienia podatkowego wymienia zarówno wydatki na nabycie już istniejącego lokalu, jak i wydatki na jego budowę.
NSA podkreślił, że w przypadku umowy deweloperskiej, proces budowy domu przez podatnika różni się od budowy lokalu tym, że deweloper buduje budynek na gruncie stanowiącym jego własność, we własnym imieniu załatwia wszelkie formalności związane z rozpoczęciem, trwaniem i zakończeniem budowy, finansuje ją, na szczególnych warunkach korzystania, ze środków pochodzących z wpłat od przyszłych nabywców, a cena nabycia jest kalkulowana w oparciu o cenę budowy. W dacie ustanowienia i przeniesienia własności lokalu na nabywcę cena za lokal jest uprzednio w całości zapłacona.

Te cechy umowy deweloperskiej przemawiają za tym, że w istocie kwoty płacone deweloperowi na podstawie umowy deweloperskiej stanowią wydatki na budowę własnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) u.p.d.o.f. Wprawdzie lokal taki w momencie ich poniesienia nie stanowi jeszcze własności podatnika (bo nie istnieje), jednakże wydatki są indywidualnie wyliczone w odniesieniu do konkretnego przyszłego lokalu, którego własność podatnik ma nabyć, znane jest miejsce położenia lokalu, jego rozkład, powierzchnia i inne cechy indywidualizujące, środki wpłacane deweloperowi są na rachunku powierniczym i są mu przekazywane stosownie do postępów budowy.

Zdaniem sądu nie można tutaj różnicować w sposób niczym nieuzasadniony sytuacji tych podatników, którzy samodzielnie budują budynki od tych, którzy korzystając z prawnie dopuszczonych i akceptowanych rozwiązań kupują lokale i domy (nowobudowane) od deweloperów. Zauważyć też należy, że wydatki na budowę własnego domu uprawniają do zwolnienia, nawet jeżeli w okresie dwóch lat od zbycia dom nie zostanie oddany do użytku.
Wykładnia językowa i celowościowa prowadzą zatem do wspólnego wniosku, że wpłaty dokonywane przez nabywcę w wykonaniu umowy deweloperskiej i wydatki ponoszone na wykończenie tego lokalu są wydatkami na budowę własnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit.a) i d) .

Podobnie wypowiedział się NSA w wyroku z 16 lutego 2018 r. (sygn. akt II FSK 413/16), w którym to sąd podkreślił, że gdyby chodziło o nabycie istniejącego już lokalu, to termin na podpisanie aktu notarialnego rzeczywiście byłby dwuletni, ale umowa deweloperska to umowa o roboty budowlane.

Oceń

0 0

Podziel się

Poleć na Wykopie Poleć w Google+

Poleć artykuł znajomemu Wydrukuj

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: