Ulga mieszkaniowa: czy umowa deweloperska wystarczy?

Chodzi tutaj oczywiście o uniknięcie zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości, gdy czynność ta ma miejsce przed pięcioma laty od jej nabycia (zarówno odpłatnego jak i nieodpłatnego). Sprzedający w takim przypadku musi zapłacić 19% podatku na rzecz fiskusa od uzyskanego dochodu. Podatku można jednak uniknąć przeznaczając zarobione pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Wydatki takie winny nastąpić w ciągu dwóch lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym sprzedano nieruchomość.

Zakup własnego „M” celem mieszkaniowym

Jednym z takich celów mieszkaniowych jest zakup mieszkania. Niestety sytuacja komplikuje się, gdy zakup ma nastąpić z rynku pierwotnego - od dewelopera. Mało kiedy bowiem takie mieszkania są dostępna od ręki. Na ogół z deweloperem podpisuje się umowę rezerwacyjną, a w kolejnym kroku deweloperską (w formie aktu notarialnego), wpłaca pieniądze na nowy lokal i czeka aż ten zostanie wybudowany czy dokończony. Dopiero po ukończeniu budowy na nowego nabywcę przechodzi własność mieszkania.

Niestety inwestycje takie mogą trwać latami i wydłużać się z przyczyn nieprzewidzianych na początku. W rezultacie w terminie wspomnianych wyżej dwóch lat może nie dojść do zawarcia umowy (w formie aktu notarialnego) przenoszącej własność mieszkania z dewelopera na nowego właściciela mimo że pierwotnie zakładano co innego. Co wtedy z podatkiem? Fiskus żąda jego zapłaty wraz z odsetkami. Podatnik bowiem nie dotrzymał tutaj warunków umowy w wyznaczonym czasie.

Sądy za podatnikami?

Jeszcze kilka lat temu wygranie takiej sprawy z fiskusem właściwie było niemożliwe. Sądy bowiem popierały stanowisko urzędników, że do nabycia nieruchomości dochodzi tutaj dopiero z chwilą podpisania umowy przenoszącej własność (np. NSA w wyroku z 18 stycznia 2017 r., sygn. akt II FSK 3196/15).

Sąd zaczął jednakże wypracowywać również stanowisko odmienne.

Dla przykładu WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 29 czerwca 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 514/16 uznał, że zawarcie umowy deweloperskiej oraz zapłacenie deweloperowi jest równoznaczne z poniesieniem wydatków na własne cele mieszkaniowe. Pisaliśmy o tym w artykule: Umowa deweloperska upoważnia do ulgi mieszkaniowej.

Okazało się jednak, że obrana droga nie była właściwa. Należało bowiem przyjrzeć się bliżej stosunkowi prawnemu łączącemu inwestora i dewelopera, czyli umowie deweloperskiej.

NSA: umowa z deweloperem to budowa a nie zakup

Dnia 07 lutego 2018 r. NSA w wyroku o sygn. akt II FSK 3510/17 wskazał, iż do tej pory dokonywano błędnej wykładni przepisów w zakresie ulgi mieszkaniowej przy umowie deweloperskiej.

W wyroku podkreślono, że wskazanie art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy wydatków na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność odnosi się niewątpliwie do sytuacji, gdy przedmiotem umowy jest już istniejący lokal mieszkalny. Czy jednak powołany przepis należy stosować także w sytuacji, gdy wydatki ponoszone są na lokal, który jeszcze w dacie ich ponoszenia fizycznie nie istnieje? Co innego art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy, w którym jest mowa o wydatkach na budowę własnego lokalu. Ustawodawca zatem jako przesłankę zastosowania zwolnienia podatkowego wymienia zarówno wydatki na nabycie już istniejącego lokalu, jak i wydatki na jego budowę.

NSA podkreślił, że w przypadku umowy deweloperskiej, proces budowy domu przez podatnika różni się od budowy lokalu tym, że deweloper buduje budynek na gruncie stanowiącym jego własność, we własnym imieniu załatwia wszelkie formalności związane z rozpoczęciem, trwaniem i zakończeniem budowy, finansuje ją, na szczególnych warunkach korzystania, ze środków pochodzących z wpłat od przyszłych nabywców, a cena nabycia jest kalkulowana w oparciu o cenę budowy. W dacie ustanowienia i przeniesienia własności lokalu na nabywcę cena za lokal jest uprzednio w całości zapłacona.

Te cechy umowy deweloperskiej przemawiają za tym, że w istocie kwoty płacone deweloperowi na podstawie umowy deweloperskiej stanowią wydatki na budowę własnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) u.p.d.o.f. Wprawdzie lokal taki w momencie ich poniesienia nie stanowi jeszcze własności podatnika (bo nie istnieje), jednakże wydatki są indywidualnie wyliczone w odniesieniu do konkretnego przyszłego lokalu, którego własność podatnik ma nabyć, znane jest miejsce położenia lokalu, jego rozkład, powierzchnia i inne cechy indywidualizujące, środki wpłacane deweloperowi są na rachunku powierniczym i są mu przekazywane stosownie do postępów budowy.

Zdaniem sądu nie można tutaj różnicować w sposób niczym nieuzasadniony sytuacji tych podatników, którzy samodzielnie budują budynki od tych, którzy korzystając z prawnie dopuszczonych i akceptowanych rozwiązań kupują lokale i domy (nowobudowane) od deweloperów. Zauważyć też należy, że wydatki na budowę własnego domu uprawniają do zwolnienia, nawet jeżeli w okresie dwóch lat od zbycia dom nie zostanie oddany do użytku.

Podobnie wypowiedział się NSA w wyroku z 16 lutego 2018 r. (sygn. akt II FSK 413/16), w którym to sąd podkreślił, że gdyby chodziło o nabycie istniejącego już lokalu, to termin na podpisanie aktu notarialnego rzeczywiście byłby dwuletni, ale umowa deweloperska to umowa o roboty budowlane.