Sprzedaż gruntu z budynkami gdy różne stawki podatku VAT

Przeczytaj także: Sprzedaż mieszkań z podzielonego domu jest zwolniona z VAT?

Przypomnijmy, sprzedaż samych gruntów budowlanych opodatkowana jest stawką podstawową, zaś gruntów pozostałych zwolniona z podatku. W przypadku budynków jest inaczej. I tak te są objęte stawką podstawową, gdy ich dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, przed nim bądź w ciągu 2 lat od takiego zasiedlenia. Sprzedaż nieruchomości mieszczących się w tzw. społecznym programie mieszkaniowym jest natomiast opodatkowana 8% stawką VAT. W pozostałych przypadkach (czyli w przypadku sprzedaży po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia bądź gdy przy zakupie lub budowie nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT) ma z kolei zastosowanie zwolnienie z tego podatku.

Załóżmy teraz, że podatnik zamierza sprzedać nieruchomość składającą się z gruntu budowlanego oraz dwóch budynków. Dostawa budynku pierwszego korzysta przy tym ze zwolnienia z podatku VAT, zaś dostawa drugiego budynku objęta jest stawką podstawową. Jak przypisać do nich grunt w celu prawidłowego opodatkowania jego sprzedaży?

To ten przepis nakazuje stosować jedną stawkę podatku do sprzedaży całej nieruchomości zabudowanej. Niemniej ze względów praktycznych w samym akcie notarialnym, a nawet na fakturze, warto wskazać odrębnie wartość gruntu i budynku (czy budynków). Zaoszczędzi nam to kłopotów przy określaniu wartości początkowej takich składników majątku na potrzeby podatku dochodowego (przypomnijmy bowiem, że grunty i budynki to odrębne środki trwałe, gdzie amortyzacji podlegają jedynie te ostatnie) i - jak się zaraz okaże, przy prawidłowym opodatkowaniu VAT-em takiej transakcji.

Jak opodatkować sprzedaż gruntu, na którym znajdują się zarówno budynki, których dostawa jest opodatkowana stawką podstawową (bądź obniżoną) oraz zwolniona z podatku VAT?

Pierwsza metoda to nic innego jak klucz powierzchniowy. Polega ona na proporcjonalnym przypisaniu wartości gruntu do poszczególnych budynków w oparciu o ich powierzchnie.

Przykład - klucz powierzchniowy
Na gruncie znajdują się budynki o powierzchni 350 mkw i 280 mkw. Wartość gruntu zostanie zatem podzielona pomiędzy nimi w następujący sposób:

• do pierwszego budynku: 35/63 części,
• do drugiego budynku: 28/63 części.

Druga metoda to z kolei klucz wartościowy. Polega on na alokacji wartości gruntu do poszczególnych budynków na podstawie wartości tych ostatnich.

Przykład - klucz wartościowy
Na gruncie znajdują się dwa budynki. Wartość pierwszego z nich to 450 000 zł, zaś drugiego 330 000 zł. Wartość gruntu przy użyciu klucza wartościowego zostanie pomiędzy te budynki podzielona w następujący sposób:

• do pierwszego budynku: 45/78 części,
• do drugiego budynku: 33/78 części.

To, którą metodę podatnik zastosuje, zależy od niego. Istotne jest jedynie to, aby przyjęte rozwiązanie było rzetelne i miarodajne.