Najem prywatny u małżonków na ryczałcie: limit 100.000 zł

Przeczytaj także: Wyższy ryczałt od najmu nie zachwieje rynkiem mieszkaniowym

Art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne mówi, że 8,5% stawkę ryczałtu stosuje się do przychodów z tzw. prywatnego najmu i dzierżawy, ale tylko do kwoty 100.000 zł. Od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów. Ust. 13 przytoczonej regulacji dodaje zaś, że w przypadku osiągania przez małżonków takich przychodów, wskazany limit dotyczy łącznie obojga małżonków.

Co powyższe oznacza w praktyce? Otóż bez względu na to, czy przychody z najmu będzie rozliczał jeden z małżonków czy każdy z nich osobno (swoją część), powinni stosować oni jeden wspólny limit. Jeżeli zatem w trakcie roku ich łączne przychody z prywatnego najmu/dzierżawy przekroczą 100.000 zł, nadwyżka będzie opodatkowana już podatkiem 12,5%.

Niemniej małżonkowie, którzy postanowili odrębnie rozliczać się z przychodów z najmu (czy to dobrowolne, czy też w sytuacji, gdy każdy z nich posiadał także majątek odrębny, który był wynajmowany) mogą wybrać różne formy opodatkowania. Nie ma zatem przeszkód, aby dla przykładu żona płaciła z tego tytułu ryczałt ewidencjonowany, zaś mąż liczył podatek na zasadach ogólnych wg skali podatkowej.

Czy w takim przypadku również należy sumować uzyskiwane przychody z najmu/dzierżawy na potrzeby określenia właściwej stawki ryczałtu, czy też limit 100.000 zł przysługuje żonie odrębnie (skoro mąż ryczałtowo się nie rozlicza)?

Niestety wydaje się, że w takim przypadku również sumowania przychodów należałoby dokonywać i zapewne w tym kierunku pójdą organy podatkowe. Dlaczego?

Otóż przychody z najmu mogą być rozliczane w ramach dwóch różnych źródeł przychodu:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych),
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), zwane potocznie przychodami z prywatnego najmu.

W ramach tego drugiego źródła przychodów podatnicy mają do wyboru dwie formy opodatkowania, czyli skalę podatkową bądź ryczałt ewidencjonowany. Wybrany sposób rozliczeń podatnik musi stosować do wszystkich przychodów osiąganych z tego właśnie źródła. Nie można zatem przykładowo przychodów z najmu prywatnego jednego mieszkania opodatkować ryczałtem, a przychodów z prywatnego najmu drugiego mieszkania skalą podatkową.

Niemniej bez względu na formę opodatkowania takich przychodów, zmianie nie ulega ich źródło, czyli prywatny najem. Zatem przychody z prywatnego najmu uzyskuje zarówno żona, która z tego tytułu płaci ryczałt ewidencjonowany, jak i mąż korzystający z opodatkowania skalą podatkową. Przepisy ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie wskazują przy tym, aby w limicie przychodów w wysokości 100.000 zł uwzględniało się jeydnie przychody z tytułu umowy najmu czy dzierżawy, zawieranej poza działalnością gospodarczą, a opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Ustawodawcy chodziło tutaj najpewniej o ogół przychodów z tego źródła. I zapewne ten argument będą podnosić organy podatkowe w przypadku takich zapytań i wątpliwości podatników.

Sytuacja byłaby zgoła inna, gdyby jedno z małżonków przychody z najmu rozliczało w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wówczas to drugi małżonek mógłby w pełni wykorzystać u siebie limit 100.000 zł w najmie prywatnym.