Sprzedaż nieruchomości: jak określić datę nabycia?

Przeczytaj także: Podatek dochodowy: jak ustalić przychód podatkowy po podziale majątku wspólnego?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PDOF do źródeł przychodów należy odpłatne zbycie nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej jeśli:

• odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
• zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości

W takiej sytuacji opodatkowaniu podlega dochód z odpłatnego zbycia rozumiany jako różnice między przychodem ze sprzedaży, który stanowi cena wskazana w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, a kosztami jego uzyskania, które stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. (art. 30e ust.2, art. 19 ust. 1 i art. 22 ust. 6c ustawy o PDOF). Jeżeli cena sprzedaży, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej, którą określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 i 3).

Jednym ze sposobów na uniknięcie opodatkowania jest dokonanie odpłatnego zbycia po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości.

Mimo, że warunek ten na pierwszy rzut oka wydaje się być jasny, okazuje się, że istnieją wątpliwości co do zakresu pojęć nabycia oraz odpłatnego zbycia nieruchomości.

Nabycie

Przez długi czas ustawa o PDOF nie regulowała takich kwestii jak moment nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia lub działu spadku albo konsekwencji wprowadzenia nieruchomości do majątku wspólnego małżonków lub przepisania jej na jednego z nich w skutek ustania wspólności majątkowej.

Z pomocą podatnikom przychodziły sądy administracyjne. Orzekały, że skoro małżonkowie nabyli prawo w całości i nie można wyodrębnić udziałów przypadających na każdego z nich, to nie można uznawać, że nabycie nastąpiło czy to w wyniku ustania wspólności czy też przeniesienie składnika z majątku wspólnego do majątku osobistego ¹. Podobnie zawarcie majątkowej umowy małżeńskiej poprzez wprowadzenie nieruchomości jednego z małżonków do majątku wspólnego nie stanowi jej nabycia w myśl przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PDOF. Taka umowa ma jedynie charakter organizacyjny ².

Ostatecznie, od początku roku 2019, w ustawie o PDOF pojawił się ust. 6 art. 10, który stanowi, że w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Uregulowanie ustawowe znalazły także kwestie spadkowe. Przepisy stanowią, że ani nabycie ani odpłatne zbycie nieruchomości w drodze działu spadku nie podlega regulacjom z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a. Z kolei w przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku, pięcioletni okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Odpłatne zbycie

Również w przypadku niektórych form przeniesienia własności nieruchomości powstają wątpliwości, czy należy traktować je jako formę odpłatnego zbycia. Spór, który znalazł swój finał w wyroku NSA z 9 lipca 2020 r. sygn. akt II FSK 1196/18, dotyczył tego, czy będzie odpłatnym zbyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PDOF przeniesienie prawa własności nieruchomości na rzecz banku celem zwolnienia się z obowiązku zapłaty obciążającego tę nieruchomość długu hipotecznego. Dyrektor KIS argumentował, że tak, ponieważ odpłatne zbycie oznacza każde przeniesienie prawa własności lub praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Świadczenie w miejsce wykonania nie następuje pod tytułem darmym, gdyż przenoszący własność nieruchomości otrzymuje mające określoną wartość majątkową świadczenie wzajemne, polegające na zwolnieniu z długu, a więc zmniejszeniu pasywów majątku.

Odmiennego zdania były jednak sądy administracyjne, wskazując, że spełnienie świadczenia rzeczowego w celu spłaty długu nie może generować przysporzenia majątkowego, podobnie jak przysporzenia takiego nie rodzi sama spłata długu pieniężnego. Świadczeniu przenoszącego prawo własności nieruchomości nie odpowiada bowiem jakiekolwiek świadczenie wzajemne podmiotu nabywającego własność nieruchomości, co oznacza, że czynność ta jest nieekwiwalentna, a zatem nieodpłatna. Przychodem podlegającym opodatkowaniu jest jedynie przysporzenie majątkowe, a nie wartość zbywanej nieruchomości nie uwzględniająca obciążeń hipotecznych.

Jest to z pewnością bardzo dobra wiadomość dla wszystkich tych osób, które – z różnych powodów – chcą zwolnić się z długu hipotecznego poprzez przeniesienie własności nieruchomości na rzecz banku. Wyrok NSA oznacza, że w takich przypadkach można skutecznie bronić się przed próbami rozpoznawania przychodu i nakładania podatku przez fiskusa.

1. Wyrok NSA z dnia 19 grudnia 2017, sygn. akt II FSK 33/17
2. Wyrok NSA z dnia 31 maja 2019, sygn. akt II FSK 1236/15