Optymalizacja opodatkowania nieruchomości gruntowobudynkowej

Przeczytaj także: Podatek u źródła 2023 (WHT): jakie warunki należy spełnić, aby skorzystać ze zwolnień, zwrotów i innych preferencji podatkowych?

Zastrzeżenia zawarte w art. 21 ust. 2 i art. 21 ust. 2a ustawy o PIT są następujące:
Przepisy art. 21 ust. 1 pkt 32 i 32a ( o zwolnieniu z opodatkowania podatkiem PIT) nie mają zastosowania, jeżeli:
1) budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2) przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
a) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
b) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne,
3) przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Zgodnie z art. 21 ust. 2a ustawy o PIT, przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Wariant 4. Jeżeli wspólnicy dokonaliby uprzedniej zmiany formy opodatkowania z zasad ogólnych, tj. ksiąg handlowych lub podatkowej księgi przychodów i rozchodów na zryczałtowany podatek od przychodów osób fizycznych, to następcze zbycie nieruchomości gruntowo-budynkowej, czyli działki z hotelem będącej środkiem trwałym firmy jako zbycie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą jest opodatkowane 10 % zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów, zgodnie z art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od przychodów osób fizycznych w związku z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.). Zgodnie z nim, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości będących środkami trwałymi ujętych w wykazie środków trwałych wykorzystywanych w pozarolniczej działalności gospodarczej – bez względu na okres ich nabycia do opodatkowania stosuje się art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o PIT, nawet, jeżeli przed zbyciem środki te zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności i dniem jego zbycia nie upłynęło 6 lat.

ryzyko podatkowe: 10% x 3 000 000 zł = 300 000 zł PIT od transakcji

W/w przychód ze zbycia nie łączy się z przychodami z innych źródeł, a podatek PIT ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu i płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia, zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.). Jeżeli zbywcy w ciągu 14 dni od zbycia złożą oświadczenie podatkowe, że przychód ze sprzedaży przeznaczą na własne cele mieszkaniowe (określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub lit. e ustawy o PIT), to zasada opodatkowania przychodu 10% ryczałtem nie ma zastosowania do tego przychodu!!!

korzyści podatkowe: 0 zł PIT od transakcji!!!
ciężar podatkowy: konieczność ponownego zaangażowania 3000000 zł w ciągu 2 lat od zbycia na własne cele mieszkaniowe