Podatek od sprzedaży nieruchomości: jaki dochód?

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości: jakie przepisy podatkowe?

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ustawy).

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych określonych wyżej, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli cena ta, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia powyższych nieruchomości lub praw są natomiast udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ustawy).

Ustawodawca oddzielnie określił te koszty w stosunku do nieruchomości nabytych w drodze spadku darowizny lub w inny nieodpłatny sposób. Wtedy za koszty uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ustawy).

Wysokość nakładów, o których mowa wyżej ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Ponadto koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa wyżej, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Jak zapewne łatwo zauważyć, kosztem uzyskania przychodów będzie na pewno cena, którą podatnik zapłacił przy nabyciu tej nieruchomości. Będą nim także wydatki poniesione przez podatnika na remont czy modernizację posiadanej nieruchomości (które zostaną potwierdzone fakturami VAT).

Należy jednak pamiętać, że przy nabyciu nieruchomości występują także inne wydatki, takie jak np. wynagrodzenie notariusza, koszty związane z udzieleniem kredytu na nabycie nieruchomości i wiele innych. Czy te także stanowią koszty, o które pomniejszymy uzyskany przychód?

Praktyka organów podatkowych pokazuje że tak (przykładowo interpretacja Trzeciego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście nr 1449/1CF/415/IP-79/07/EW z dnia 31.08.2007 r. czy Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPB1/415-1/08-2/AŻ z dnia 02.04.2008 r.).

Ponadto w powyższych interpretacjach organy podatkowe wskazują, że nie ma przeszkód, aby do tych kosztów zaliczyć także spłacone do dnia sprzedaży odsetki od zaciągniętego kredytu czy też prowizji bankowej z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, a także kosztów przewalutowania kredytu czy nawet prowizji agencji pośredniczącej przy sprzedaży.