Wartość początkowa budynku gdy brak dokumentów

Przeczytaj także: Budynek na cudzym gruncie jako inwestycja w obcym środku trwałym?

Rozpatrzmy następującą sytuację: Podatnik wybudował dom systemem gospodarczym. Obecnie zamierza otworzyć firmę trudniącą się wynajmem. Powyższy dom chce uznać za jej środek trwały, jako że wynajmowany będzie m.in. właśnie ten budynek. Niestety podatnik nie posiada wszystkich dokumentów potwierdzających poniesione nakłady na budowę a jedynie ich część. Jak powinien ustalić jego wartość początkową, od której będą naliczane odpisy amortyzacyjne?

Art. 22g ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej updof) mówi, że za wartość początkową środków trwałych w razie ich wytworzenia we własnym zakresie uznaje się koszt wytworzenia. Tym z kolei jest wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się jednak wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania (art. 22g ust. 4 updof).

Tak przede wszystkim należy ustalać wartość początkową wytwarzanego środka trwałego. Nie jest to jednak zawsze możliwe, co obrazuje m.in. nasz przykład. W takich sytuacjach ustawodawca zezwala na ustalenie wartości początkowej w inny sposób. Otóż zgodnie z art. 22g ust. 9 w zw. ust. 8 updof, jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej przez biegłego powołanego przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Tak ustalona wartość początkowa nie powinna znacznie odbiegać od ceny rynkowej, gdyż w takiej sytuacji organ podatkowy może ją skorygować. Jak bowiem wskazuje art. 22g ust. 16 w zw. z art. 19 ust. 4 updof, jeżeli wartość ta będzie znacznie odbiegać od wartości rynkowej nieruchomości, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie podatnika do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33 % od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Inny sposób na ustalenia wartości początkowej ustawodawca zawarł w art. 22g ust. 10 updof, przy czym tyczy się ona tylko budynków i lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (co ma miejsce w naszym przykładzie). Zgodnie z nią za wartość początkową przyjmuje się w każdym roku iloczyn metrów kwadratowych takiej nieruchomości i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości. Z uwagi na bardzo niski współczynnik (988 zł/m²) taki sposób ustalenia wartości początkowej jest jednak bardzo niekorzystny dla podatników.