Umowa najmu: jaka stawka VAT na media?

Przeczytaj także: Najem lokalu: stawka VAT na media

Dopuszczanie refakturowania
W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Wynika to z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT.

Podatnicy w praktyce przenosząc koszt nabycia mediów na rzecz najemców lokali za pomocą refaktur, bez doliczania dodatkowych kosztów chcą stosować stawki VAT właściwe dla danego rodzaju usługi (towaru).

Do połowy 2010 r. postępowanie takie było powszechnie akceptowane przez organy podatkowe. Zgadzano się, że refaktura jest odzwierciedleniem faktury pierwotnej, a więc np. w przypadku "sprzedaży" wody opodatkowana była ona stawką obniżoną. Stanowisko w tym zakresie prezentowane przez organy podatkowe było jednolite. Uznawały one bowiem, że w przypadku gdy mamy do czynienia z odprzedażą tzw. mediów, niezbędnych do wykonywania usługi najmu (dzierżawy), odprzedaż ta stanowi odrębny przedmiot opodatkowania. Tak wyjaśnił m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 1 czerwca 2010 r., nr IPPP3-443-231/10-2/JF.

Obecne stanowisko fiskusa
Od pewnego czasu organy podatkowe zmieniły swoje stanowisko w tym zakresie. Obecnie uznają, że w przypadku najmu mamy do czynienia z kompleksową usługą, opodatkowaną stawką właściwą dla tej usługi jako całości. Przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 20 grudnia 2010 r., nr IPPP3-443-935/10-2/JF, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie uznał, że opłaty za media stanowią usługi poboczne, uzupełniające w stosunku do usług najmu, a więc powinny być opodatkowane stawką właściwą dla usługi zasadniczej, czyli najmu.
W interpretacji indywidualnej z dnia 8 sierpnia 2012 r., nr IPTPP1/443-339/11-3/12/S/MS, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi wyjaśnił, że jeżeli umowy na dostawę mediów, odbioru ścieków oraz usług sprzątania i ochrony nie są zawierane bezpośrednio przez najemcę z dostawcą, wówczas kwoty należne z tych świadczeń pozostają w bezpośrednim związku z przedmiotem umowy najmu, stanowiąc część świadczonej usługi zasadniczej. Zdaniem organu podatkowego świadczenia te nie są odrębnymi usługami, ale elementem pewnej całości będącej jednym świadczeniem - usługą najmu. W związku z tym, że świadczenie usługi najmu wraz ze świadczeniami dodatkowymi jest jedną usługą, do podstawy opodatkowania należy doliczyć również te świadczenia oraz zastosować jednolitą stawkę podatku właściwą dla usługi najmu.

Stanowisko to, moim zdaniem, należy uznać za nieprawidłowe. Możliwość refakturowania usług dopuszcza przepis art. 28 dyrektywy 2006/112/WE, który określa, że w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Z kolei zgodnie z art. 79 lit. c) dyrektywy, podstawa opodatkowania nie obejmuje m.in. kwot otrzymanych przez podatnika od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy, a zaksięgowanych przez podatnika na koncie przejściowym. Podatnik musi przedstawić dowód na rzeczywistą kwotę kosztów, o których mowa, i nie może odliczyć VAT, który w danym przypadku mógł zostać naliczony. Odzwierciedleniem art. 28 dyrektywy jest art. 8 ust. 2a ustawy o VAT.