Wynajem mieszkania z podatkiem od firmy czyli bez ryczałtu?

Przeczytaj także: Mieszkania na wynajem to działalność gospodarcza

Wynajem nieruchomości może w zasadzie odbywać się w dwojaki sposób: prywatnie bądź w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Mimo że przychody są tutaj uzyskiwane z, wydawałoby by się, jednego tytułu, czyli najem, podatki mogą być różnie rozliczane w zależności od tego, czy podatnik prowadzi firmę, czy też wynajmuje prywatnie.

I tak wynajmując mieszkanie, dom, czy nawet garaż prywatnie, przychód uzyskany z tego tytułu można opodatkować skalą podatkową bądź ryczałtem ewidencjonowanym wg stawki 8,5%. Przedsiębiorcy mają natomiast do wyboru skalę podatkową bądź podatek liniowy. Wynajem nieruchomości w ramach firmy bezwzględnie pozbawia prawa do ryczałtu.

To niestety bardzo zła wiadomość dla wynajmujących. Nie ma bowiem ostrej granicy pomiędzy tym, gdzie kończy się najem prywatny, a zaczyna prowadzenie własnej firmy. Sprawy nie ułatwia też definicja działalności gospodarczej ujęta w ustawie PIT-owskiej. Jest ona na tyle ogólna i szeroka, że nawet najem jednego pokoju można traktować jako prowadzenie firmy.

Co zrobi w takim przypadku fiskus, nakaże zapłacić podatek wg skali podatkowej. Problem jednak w tym, że znany jest tutaj tylko przychód. Podatnik korzystając z opodatkowania ryczałtem nie dba bowiem o koszty, jako że te nie wpływają na rozliczenie podatku. W efekcie nie zbiera i nie przechowuje rachunków związanych z takim najmem bo i po co? W efekcie powyższe kończy się dopłatą podatku oraz … należnych odsetek za zwłokę.

Jak przed powyższym się ustrzec? Najpewniejsze jest otwarcie działalności gospodarczej w tym zakresie i wybranie opodatkowania skalą podatkową bądź podatkiem liniowym. Niemniej takie rozwiązanie nie zawsze jest opłacalne. Wyższy podatek to raz. Prowadzenie firmy wiąże się jednak też z płaceniem z tego tytułu składek na ubezpieczenie społeczne. Nadto ustawodawca przewidział w przepisach podatkowych instytucję tzw. najmu prywatnego (poza firmą). Dlaczego zatem z niej nie korzystać, skoro jest prawnie dopuszczalna, a i pozwala na pewną optymalizację podatkową w zakresie optymalnej formy opodatkowania przy niskich kosztach związanych z uzyskiwanymi przychodami?

Niestety, jak to zostało już wyżej podkreślone, bardzo trudno określić, w którym miejscu kończy się najem prywatny, a zaczyna prowadzenie działalności gospodarczej. Ciężko się tutaj dziwić zagubionym podatnikom, skoro same organy podatkowe mają trudności z odpowiednim klasyfikowaniem powyższego. Jak się bowiem okazuje, nawet liczba wynajmowanych nieruchomości czy wartość uzyskiwanych przychodów nie przesądza o tym, kiedy z prowadzeniem firmy w zakresie najmu mamy do czynienia.

I tak Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z dnia 15.06.2015 r. nr IBPBII/2/4511-370/15/MW uznał, że wynajem okazjonalny kupionych domków letniskowych (w ilości pięciu sztuk), jest niczym innym jak szeregiem cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych. Spełnia on zatem definicję działalności gospodarczej, w związku z czym nie może korzystać z opodatkowania ryczałtem ewidencjonowanym.

Ten sam organ podatkowy w interpretacji z dnia 07.04.2015 r. nr IBPBII/2/4511-20/15/NG uznał przy tym, że wynajem 38 lokali mieszkalnych na cele mieszkalne, otrzymanych w darowiźnie od rodziców, który to najem ma być kontynuowany po darczyńcach, przesłanek działalności gospodarczej już nie spełnia i jak najbardziej może występować w ramach tzw. najmu prywatnego (bez otwierania firmy). Organ zastrzegł tutaj jednak, że najem mieszkań nie może być prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły.

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z dnia 06.11.2013 r. nr ILPB1/415-904/13-2/TW uznał natomiast, że wynajem przez małżonków 51 garaży mieszczących się w 4 budynkach, które powiększą obecnie wynajmowane 3 lokale mieszkalne, może być opodatkowany ryczałtem w ramach najmu prywatnego. Podatnik w przy wyborze formy opodatkowania i źródła przychodów nie jest bowiem ograniczony ilością posiadanych nieruchomości, lecz charakterem zawartych umów najmu tych nieruchomości.

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 11.09.2014 r. nr IPPB1/415-705/14-2/IF uznał zaś, że zakup 5 lokali mieszkalnych w celu ich wynajęcia spełnia wszystkie przesłanki uznania takich czynności za działalność gospodarczą. To z kolei skutkuje brakiem prawa do opłacania z tego tytułu ryczałtu.

Co ciekawe, organ ten w interpretacji z dnia 02.02.2012 r. nr IPPB1/415-2/12-2/EC dopuścił zastosowanie ryczałtu w ramach najmu prywatnego dla 13 lokali mieszkalnych, które kupiła pytająca.

Przepisy są jedne i to w dodatku nie zmieniane od lat. Niemniej ich interpretacja może być tak różna, co widać chociażby na przykładzie Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie.