Ulga mieszkaniowa: najpierw sprzedaż, później zakup nieruchomości

Przeczytaj także: Ulga mieszkaniowa także dla cudzoziemca

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

28 maja 2014 r. wnioskodawca kupił budynek mieszkalny. Cena sprzedaży wynosiła 900 tys. zł. Podpisując akt notarialny wnioskodawca dysponował jednakże jedynie 500 tys. zł, które zobowiązał się zapłacić do 30 maja. Reszta ceny miała zostać zapłacona do 15 października 2014 r. Ojciec wnioskodawcy obiecał mu bowiem przekazać w darowiźnie działkę, którą to wnioskodawca zamierzał następnie sprzedać, a uzyskane z tego tytułu pieniądze przeznaczyć na zakup powyższego budynku.

Darowizna działki nastąpiła 2 października 2014 r. zaś jej sprzedaż 11 grudnia 2014 r. za kwotę 400 tys. zł. Zapłata całej kwoty na rzecz wnioskodawcy nastąpiła 19 grudnia 2014 r. i od razu została przekazana na zakup budynku mieszkalnego. Sama nieruchomość została mu wydana dopiero po uregulowaniu pełnej ceny, tj. 20 grudnia 2014 r. Wnioskodawca zadał pytanie, czy w takiej sytuacji może skorzystać z ulgi mieszkaniowej i nie płacić podatku dochodowego od sprzedanej działki, którą otrzymał w darowiźnie? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Pod pojęciem „nabycie” należy rozumieć każde zdarzenie i każdą czynność prawną, w efekcie której dochodzi do przeniesienia prawa własności do nieruchomości.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Kurhan - Fotolia.com

Ulga mieszkaniowa: najpierw sprzedaż, później zakup nieruchomości

Ustawa wymaga, iż aby skorzystać ze zwolnienia z podatku od sprzedaży nieruchomości, pieniądze uzyskane z tego tytułu zostały przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, np. zakup budynku mieszkalnego. Ważna jednak jest kolejność dokonanych transakcji, czyli najpierw sprzedaż a dopiero później zakup.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że 11 grudnia 2014 r. Wnioskodawca sprzedał działkę, którą otrzymał w drodze darowizny od ojca 2 października 2014 r.

Przydatne narzędzia:
Kalkulator podatku od sprzedaży nieruchomości

Zatem w związku ze sprzedażą działki przed upływem 5-letniego terminu, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po stronie Wnioskodawcy powstało źródło przychodu podlegające opodatkowaniu.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).