Sprzedaż firmowej nieruchomości możliwa bez podatków?

Przeczytaj także: Sprzedaż mieszkania wykorzystywanego w działalności gospodarczej

Załóżmy że nasz przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości. W 2012 r. kupił mieszkanie (a mówiąc dokładniej własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego) na rynku wtórnym, które wprowadził do środków trwałych firmy, dokonuje jego amortyzacji i w tym samym roku oddał je w najem. Sprzedawcą była osoba prywatna, stąd przy zakupie nie wystąpił VAT.

W przyszłości mieszkanie to przedsiębiorca sprzeda. Czy z tego tytułu będzie musiał zapłacić podatki?

Sprzedaż mieszkania w podatku dochodowym

Jak to już zostało wyżej podkreślone, sprzedaż składników majątku związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą i spełniających definicję środków trwałych, skutkuje powstaniem przychodu z tej działalności. Mówi o tym wprost art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Od reguły tej ustawodawca przewidział jednak pewne odstępstwo. Otóż zgodnie z ust. 2c przytoczonej regulacji do powyższych przychodów nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Wniosek. Sprzedaż domu czy mieszkania, które służyły prowadzeniu działalności gospodarczej, nie generuje przychodu z tej firmy.

Aby przedsiębiorca z naszego przykładu mógł sprzedać opisane mieszkanie nie martwiąc się podatkiem, sprzedaż ta będzie mogła wystąpić dopiero po 31 grudnia 2017 r.
Jeżeli sprzedaż nastąpi wcześniej, przychód tutaj wystąpi ale nie z działalności, a tzw. sprzedaży prywatnej nieruchomości i trzeba go będzie rozliczyć na formularzu PIT-39.

Przychodem będzie uzyskana ze sprzedaży cena, zaś kosztami jego uzyskania przede wszystkim cena zakupu i poniesione w związku z nim koszty sądowo-notarialne. Koszty te pomniejszą jednak dokonane odpisy amortyzacyjne.

W podatku VAT zwolnienie

W podatku od towarów i usług sprzedaż budynku, budowli lub ich części jest opodatkowana stawką podstawową - 23%, obniżoną do poziomu 8% (w przypadku nieruchomości mieszkalnych) bądź zwolniona od podatku.

W naszym przypadku zastosowanie będzie miało właśnie zwolnienie z podatku. Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (kolejne zwolnienie znajduje się w pkt 10a, niemniej jest ono stosowane jedynie wówczas, gdy podatnik nie ma prawa do zwolnienia z pkt 10) mówi bowiem, że zwalnia się od tego podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części, upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia znajduje się natomiast w art. 2 pkt 14. Rozumie się przez nie oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

• wybudowaniu lub
• ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z pierwszym zasiedleniem mamy zatem m.in. do czynienia przy oddaniu danej nieruchomości w najem przez naszego przedsiębiorcę, co miało miejsce w 2012 r. Obecnie zatem minęły już 2 lata od tego momentu. Dlatego też, jeżeli w międzyczasie przedsiębiorca nie ponosił wydatków na ulepszenie tej nieruchomości, bądź wydatki takie nie przekroczyły 30% jej wartości początkowej, jej sprzedaż będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Naturalnie sprzedaż nieruchomości ze zwolnieniem z podatku VAT będzie obciążona podatkiem od czynności cywilnoprawnych, który jednakże reguluje jej nowy nabywca.

W związku z powyższym jeżeli nasz przedsiębiorca poczeka ze sprzedażą opisanego mieszkania do 2018 r., z tego tytułu nie będzie musiał płacić żadnych podatków.