eGospodarka.pl

eGospodarka.plPodatkiPorady podatkowe › Sprzedaż mieszkania wykorzystywanego w działalności gospodarczej

Sprzedaż mieszkania wykorzystywanego w działalności gospodarczej

2020-09-07 13:39

Sprzedaż mieszkania wykorzystywanego w działalności gospodarczej

Firmowe mieszkanie można sprzedać bez podatku © Kzenon - Fotolia.com

Składniki majątku służące prowadzonej działalności gospodarczej, których wartość przekracza 10.000 zł, winny być zaliczone do środków trwałych tej działalności. Do przychodów tej działalności należy zaliczyć późniejsze czynności na takim majątku, np. jego wynajem czy nawet zbycie. Jest tutaj jednak pewien wyjątek odnoszący się do nieruchomości mieszkalnych.
W podatku dochodowym od osób fizycznych przychód ze sprzedaży m.in. lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w prowadzonej firmie zalicza się do przychodów ze sprzedaży majątku prywatnego.

Załóżmy, że Pan Piotr prowadzi firmę zajmującą się wynajmem nieruchomości, zarówno mieszkalnych jak i niemieszkalnych. W jej ramach świadczy zarówno usługi wynajmu długo- jak i krótko-terminowego, a także usługi związane z zakwaterowaniem.

W tym celu nabył do prowadzonej firmy szereg nieruchomości, w tym także kilka lokali mieszkalnych. Lokale te, jak też posiadane budynki, są amortyzowane. Obecnie jedno z wynajmowanych mieszkań Pan Piotr zamierza sprzedać. Czy z tego tytułu zapłaci podatek od firmy?

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyróżnia kilka różnych źródeł przychodów – niezwykle istotnych z uwagi właśnie na zasady opodatkowania, jak też przysługujące zwolnienia, ulgi, czy wręcz wyłączenia z opodatkowania. Wśród tych źródeł przychodów mieszczą się m.in.
  • pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT),
  • przychód ze sprzedaży prywatnych nieruchomości i praw majątkowych, tj. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT).

To, co należy traktować jako przychody z działalności gospodarczej, opisuje art. 14 ustawy o PIT. Wśród nich znalazły się m.in. przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych w na potrzeby związane z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o PIT).

fot. Kzenon - Fotolia.com

Firmowe mieszkanie można sprzedać bez podatku

Przy sprzedaży środków trwałych firmy należy pamiętać, że uzyskany z tego tytułu przychód należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej i tak go opodatkować. Wyjątkiem są nieruchomości mieszkalne wykorzystywane w działalności gospodarczej. W PIT bowiem przedsiębiorca dokonujący ich sprzedaży, rozlicza je tak samo, jak sprzedaż z majątku prywatnego.


Wniosek - sprzedaż środków trwałych firmy skutkuje powstaniem przychodu podatkowego z tej firmy. Wyjątkiem są jednak nieruchomości mieszkalne. Dlaczego?

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o PIT, do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z tą działalnością: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
W związku z powyższym, gdy przedmiotem sprzedaży jest lokal czy budynek mieszkalny, uzyskany z tej sprzedaży przychód nie jest zaliczany do przychodów z działalności gospodarczej i to nawet wówczas, gdy był w tej działalności wykorzystywany, w tym zaliczony do jej środków trwałych.

W takim przypadku sprzedaż nieruchomości mieszkalnej należy zaliczyć do przychodów ze sprzedaży prywatnych nieruchomości i praw majątkowych. Taka kwalifikacja skutkuje zaś m.in. tym, że:
  • przychód ze sprzedaży nie wpływa na wynik finansowy firmy, a co za tym idzie – również jej podatek dochodowy
  • podatkowy przychód ze sprzedaży powstanie jedynie wówczas, gdy sprzedaż będzie miała miejsce przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku, w którym nastąpił zakup/wybudowanie zbywanej nieruchomości
  • opodatkowany jest uzyskany ze sprzedaży dochód, liczony w różny sposób, w zależności od sposobu nabycia nieruchomości; stawka podatku każdorazowo wynosi tutaj 19%
  • podatku nie oblicza się i nie wpłaca bezpośrednio po sprzedaży, a do końca kwietnia następnego roku podatkowego (w tym terminie należy też złożyć w urzędzie skarbowym PIT-39)
  • podatnik jest uprawniony do ulgi mieszkaniowej.

Jak zauważył Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 21 maja 2020 r., nr 0114-KDWP.4011.15.2020.1.KS1:

„(…) Do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c ww. ustawy).

Jeżeli zatem, przedmiotem odpłatnego zbycia jest budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, grunt lub udział w gruncie albo prawo użytkowania wieczystego gruntu lub udział w takim prawie, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub udział w takim prawie oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie, to wówczas przychody uzyskane z tej umowy sprzedaży nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej.

W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajdzie przepis art. 30e ustawy o podatku od osób fizycznych, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c. (…)

Biorąc pod uwadze treść analizowanych wyżej uregulowań prawnych stwierdzić należy, że w omawianej sprawie z tytułu odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego, nie powstanie przychód z prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek (dotyczący lokali mieszkalnych) zawarty we wskazanym wyżej art. 14 ust. 2c ww. ustawy. W przedmiotowej sprawie nie ma znaczenia, że lokal mieszkalny nie został wpisany do ewidencji środków trwałych. Skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. (…)”

oprac. : Krzysztof Skrzypek / eGospodarka.pl


Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: