Sprzedaż budynku mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej

Przeczytaj także: Wycofanie z firmy i sprzedaż mieszkania w podatku dochodowym

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W 2007 r. wnioskodawca otrzymał w darowiźnie działkę zabudowaną budynkiem mieszkalno-usługowym. W budynku tym rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej, w związku z czym został on zaliczony do środków trwałych (amortyzowany 1,5% stawką, symbol KŚT 110). Budynek ten jest sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków jako budynek zbiorowego zamieszkania i w całości służył działalności gospodarczej.

Obecnie zainteresowany zamierza budynek wycofać z firmy oraz sprzedać. Zadał pytanie, czy sprzedaż ta będzie opodatkowana podatkiem dochodowym? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 cytowanej ustawy, odrębnym źródłem przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:
• pozarolnicza działalność gospodarcza;
• odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia ww. nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Natomiast zgodnie z treścią art. 10 ust. 3 przywołanej ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Oznacza to, że przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wymienionych w tym przepisie (art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) nie są zaliczane do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3, tj. do pozarolniczej działalności gospodarczej, nawet jeśli były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

Powyższe znajduje swoje potwierdzenie także w brzmieniu art. 14 ust. 2c wskazanej wyżej ustawy, zgodnie z którym do przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, o których mowa w ust. 2 pkt 1 tego artykułu, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia (wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej): budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Wskazać również należy, że zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 wyżej cytowanej ustawy przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
a. środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
b. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
c. składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
d. składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio(…)

Mając powyższe na względzie, stwierdzić należy, że odpłatne zbycie przedmiotowego budynku nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skutki podatkowe przedmiotowej sprzedaży rozpatrywane będą w oparciu o art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stosownie do treści przywołanego artykułu, bieg określonego w nim pięcioletniego terminu rozpoczyna się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa własności nieruchomości.

Innymi słowy, odpłatne zbycie wskazanego budynku, dokonane po upływie wskazanego wyżej okresu nie będzie skutkować powstaniem przychodu do opodatkowania na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów