eGospodarka.pl

eGospodarka.plPodatkiPorady podatkowe › Służebność osobista nieruchomości obniża jej cenę przy sprzedaży

Służebność osobista nieruchomości obniża jej cenę przy sprzedaży

2021-06-10 11:55

Służebność osobista nieruchomości obniża jej cenę przy sprzedaży

Urzędnicy nie mogą niejasnych przepisów interpretować na niekorzyść podatników © pix4U - Fotolia.com

Podatnik kupił mieszkanie, ale zmuszony był je sprzedać, i to po cenie znacznie niższej niż rynkowa. Powodem zaniżenia ceny transakcji była ciążąca na nieruchomości dożywotnia służebność mieszkania, przez którą, pomimo upływu lat, nie mógł z niej korzystać. Fiskus stwierdził, że w przepisach podatkowych nie ma mowy o tym, aby wada prawna nieruchomości należała do katalogu okoliczności, które mogą wpływać na zaniżenie podstawy opodatkowania.

Przeczytaj także: Zadatek za sprzedaż mieszkania na własne cele mieszkaniowe

Ochronę przed takim działaniem podatnik uzyskał w sądzie, który przypomniał fiskusowi, że „…zgodnie z uwarunkowaniami konstytucyjnymi nie wolno niejasnych uregulowań podatkowych interpretować na niekorzyść podatników…” (wyrok WSA w Gdańsku z 2 marca 2021 r., sygn. akt I SA/Gd 1099/20).

Mieszkanie obciążone dożywotnią służebnością


W 2011 r. podatnik kupił mieszkanie. Nie wiedział jednak, że sprzedający ustanowił na tym lokalu dożywotnią i nieodpłatną służebność osobistą mieszkania na rzecz swojego syna. Służebność uprawnia syna do korzystania z całego lokalu. Mimo więc posiadania aktu własności nowy właściciel mieszkania nigdy nie miał możliwości korzystania z niego i użytkowania go, bo prowadzone przeciw korzystającemu ze służebności lokatorowi postępowanie o eksmisję okazało się bezskuteczne. W obliczu tej bezsilności w 2014 r. podatnik postanowił sprzedać mieszkanie, o czym poinformował urząd skarbowy w kwietniu 2015 r., składając PIT-39 za rok poprzedni.

Urząd skarbowy zdecydował się zażądać dopłaty podatku po ponad 5 latach od dokonania transakcji


Po blisko 5 latach od złożenia deklaracji, w lutym 2020 r., naczelnik urzędu skarbowego pozyskał opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który potwierdził, że wartość lokalu obciążonego dożywotnią służebnością mieszkania była w 2014 r. znacznie wyższa niż ta, jaką wykazał w zeznaniu podatnik. Decyzją z czerwca 2020 r. naczelnik określił mu zobowiązanie w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu zbycia przedmiotowego mieszkania w wyższej kwocie, odpowiednio do wartości wynikającej z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę.

Decyzję naczelnika podtrzymał w mocy dyrektor izby administracji skarbowej. Przytoczył treść art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którą wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

fot. pix4U - Fotolia.com

Urzędnicy nie mogą niejasnych przepisów interpretować na niekorzyść podatników

Podatnik sprzedał mieszkanie po cenie niższej niż rynkowa z uwagi na jej obciążenie służebnością osobistą na rzecz syna byłego właściciela. Fiskus wyliczył domiar podatku z tego tytułu uznając, że na potrzeby podatku na cenę mogą mieć wpływ jedynie czynniki fizyczne nieruchomości a nie prawne. Na szczęście sąd poparł podatnika, który przecież uzyskał niższą cenę aniżeli za lokal bez obciążeń.


W opinii dyrektora użyte przez ustawodawcę określenie: „w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia” wyraźnie przesądza, że czynnikami modyfikującymi cenę rynkową rzeczy mogą być jedynie czynniki dotyczące jej fizycznej strony, a więc takie jak materialne zużycie czy stan techniczny. Dyrektor nie dostrzega więc, aby mogły być nimi czynniki prawne, zwłaszcza że system prawa podatkowego kieruje się generalną zasadą, w myśl której dla określenia podstawy opodatkowania przyjmuje się wartość rynkową rzeczy lub prawa majątkowego bez odliczania długów i ciężarów. Ewentualne wyjątki od tej zasady zostały wyraźnie określone przez ustawodawcę, a wśród nich DIAS nie dostrzega ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności osobistej mieszkania.

Przyczyn odejścia od ceny rynkowej nie można ograniczać jedynie do czynników fizycznych


Podatnik zaskarżył decyzję dyrektora izby administracji skarbowej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku przychylił się do jego argumentacji, orzekając, że zaskarżona decyzja nie jest zgodna z prawem. Sąd przytoczył treść kolejnego ustępu art. 19 ustawy o PIT – ust. 4. Stanowi on, że w przypadku, gdy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej.
Owe „uzasadnione przyczyny”, o których mowa w tym przepisie, należy zdaniem sądu łączyć z uregulowaniami dotyczącymi wartości rynkowej z art. 19 ust. 3. W zasadzie więc trudno wymienić wyczerpujący katalog przyczyn, które mogą uzasadniać znaczne zaniżenie bądź zawyżenie ceny w stosunku do wartości rynkowej. Zwłaszcza że w obrocie gospodarczym bardzo często występują sytuacje nietypowe, które nie pozostają bez wpływu dla wartości posiadanej rzeczy czy prawa. Sąd przywołał głos orzecznictwa w podobnych sprawach, w których wskazywano na takie przyczyny jak: potrzebę szybkiego zbycia przy stosunkowo dużej podaży na rynku, plany budowy znaczących obiektów budowlanych takich jak autostrada czy hipermarket, a także przymusowe położenie sprzedającego, tj. wysokie koszty utrzymania przy jednoczesnej nieprzydatności do wykorzystania w prowadzonej działalności gospodarczej. Zdaniem WSA w Gdańsku do takich przyczyn można również zaliczyć np. zmiany w otoczeniu nieruchomości powodujące, że korzystanie z niej staje się uciążliwe. Jak orzekł Sąd, przyczyn uzasadniających odejście od ceny rynkowej konkretnej rzeczy nie można ograniczać jedynie do czynników fizycznych.

Czysta wartość rzeczy lub praw


Następnie WSA przytoczył wyrok składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 listopada 2014 r., sygn. akt II FPS 3/14, w którego uzasadnieniu wskazano, że dokonując wykładni prawa, nie wolno ignorować wykładni systemowej lub funkcjonalnej i ograniczać się wyłącznie do wykładni językowej, gdyż jej, wydawać by się mogło, jasny wynik w konfrontacji z innymi przepisami lub celem regulacji może się okazać wątpliwy. WSA odwołał się więc do analogicznego do przyjętego w art. 19 ust. 3 ustawy o PIT rozwiązania, a zawartego w art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn, w którym ustawodawca stwierdza, że podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość). WSA skonstatował więc, że dokonując wykładni systemowej zewnętrznej, można stwierdzić, że w odniesieniu do ustaw podatkowych ustawodawca wyraził konstrukcję metody ustalania wartości rynkowej rzeczy i praw na potrzeby określenia podstawy opodatkowania w oparciu o ich czystą wartość, a więc po jej zmniejszeniu o długi i ciężary.

Służebność mieszkania jest ciężarem wpływającym na jego rynkową wartość


Z kolei ustawodawca w art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi, że przy ustalaniu wartości rynkowej na potrzeby opodatkowania tym podatkiem nie odlicza się długów i ciężarów. Skoro więc w ustawie podatkowej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych ustawodawca wyraźnie nakazał wyłączenie ciężarów i długów z katalogu czynników, jakie mogą uzasadniać modyfikację ceny rynkowej, to jeśli takiego wyraźnego wyłączenia nie zawarł w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, to oznacza to, że działając na gruncie tej drugiej ustawy, jako czynnik modyfikujący cenę rynkową należy uwzględniać długi i ciężary. A takim ciężarem w rozpoznawanej sprawie jest nieodpłatna dożywotnia służebność mieszkania.

Zasada braku zaufania do organów podatkowych


Czy dziś podatnicy potrzebują ochrony prawnej przed działaniami organów podatkowych? Odpowiedzi na to pytanie dostarcza przywołana wyżej sprawa. Postulowana przez ustawodawcę zasada budowania zaufania do organów podatkowych, wyrażona w art. 121 Ordynacji podatkowej, wciąż pozostaje martwa. Co więcej, organy swoimi działaniami sprawiają, że coraz silniej ugruntowuje się zasada nakazująca podatnikom w relacjach z nimi wykazywać brak zaufania do działań urzędników.

WSA w Gdańsku, wydając swój wyrok, wyraźnie pouczył organy podatkowe, że nie tylko ustawy podatkowe, ale i sama Konstytucja RP zabrania urzędnikom interpretować niejasne przepisy na niekorzyść podatnika. Brak szczegółowych unormowań określonej sytuacji prawnej nie może prowadzić do nakładania na podatnika zobowiązań podatkowych i pozostawiania w tym nakładaniu nadmiernej swobody organom podatkowym. A żeby jeszcze bardziej uwypuklić ignorancję i hipokryzję tychże organów, przywołał dokument wydany przez ich szefa – Ministra Finansów, w którym to stwierdza: „Jeśli organ podatkowy natrafi na wątpliwości co do znaczenia przepisu w konkretnej sytuacji faktycznej, a wątpliwości tych nie będzie można usunąć w trakcie prawidłowo prowadzonej wykładni przepisów prawa podatkowego, to wówczas stosując art. 2a Ordynacji podatkowej, powinien przyjąć znaczenie przepisów korzystniejsze dla podatnika" (interpretacja ogólna Ministra Finansów z dnia 29 grudnia 2015 r., PK4.8022.44.2015, Dz.Urz. MF 2016/4).

Przeczytaj także


Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: