Rozliczenie w podatku VAT opłaty kontrybucyjnej

Przeczytaj także: Wynajem mieszkania pozbawia zwolnienia podmiotowego z VAT?

W celu przyciągnięcia i zachęcenia kontrahentów do podpisywania umów długoterminowych, na rynku najmu lokali handlowo-usługowych i biurowych popularność zyskała instytucja tzw. kontrybucji. Wykorzystując ją wynajmujący oferuje najemcy swój finansowy udział w kosztach początkowych najmu poprzez przygotowanie powierzchni użytkowej zgodnie z potrzebami najemcy, przekazanie określonej sumy do wykorzystania przez samego najemcę np. na pokrycie kosztów przeprowadzki bądź też poprzez zwolnienie przyszłego najemcy z opłacania czynszu w początkowym okresie najmu. Powstaje pytanie, czy wpłacany na rzecz najemcy wkład finansowy wiąże się z obowiązkiem odprowadzenia podatku VAT.

Co do zasady każde świadczenie niebędące dostawą towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi usługę w rozumieniu tejże ustawy. W celu zakwalifikowania danej czynności jako podlegającej opodatkowaniu VAT konieczne jest jednak łączne spełnienie następujących przesłanek:

• czynność wykonywana jest odpłatnie w ramach łączącego strony stosunku zobowiązaniowego,
• pomiędzy czynnością a otrzymanym z tytułu jej realizacji wynagrodzeniem istnieje bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy,
• świadczonej przez jedną stronę usłudze odpowiada realizowane przez drugą stronę świadczenie wzajemne (wynagrodzenie).

Kontrybucja będzie zatem podlegała opodatkowaniu VAT tylko wtedy, gdy możliwe będzie jej potraktowanie jako wynagrodzenia za realizowane przez najemcę na rzecz wynajmującego świadczenie. Takim świadczeniem może być dla przykładu remont lub adaptacja lokalu, bądź też zobowiązanie najemcy na podstawie umowy do promowania usług wynajmującego. Co więcej, w celu stwierdzenia, że wpłacona na rzecz najemcy suma podlega regulacjom ustawy o VAT, pomiędzy kontrybucją a świadczeniem musi zaistnieć związek przyczynowo-skutkowy, a otrzymana przez najemcę zapłata powinna wynikać ze stosunku zobowiązaniowego powstałego na podstawie łączącej strony umowy.

Przykład I
Spółka XYZ w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmuje na rzecz podmiotów trzecich powierzchnie będącego jego własnością centrum handlowego. W ramach jednej z umów najmu lokalu użytkowego Spółka zobowiązała się do wstępnego przygotowania pomieszczenia zgodnie z ustalonymi z najemcą warunkami. Pozostałe prace adaptacyjne zostaną natomiast wykonane przez najemcę (podatnika VAT), przy czym Spółka będzie partycypować w kosztach połączonego na stałe z lokalem wyposażenia oraz wynagrodzenia osób wykonujących remont.

W tym przypadku, jako że wpłaconej przez wynajmującego kontrybucji odpowiada ekwiwalentne świadczenie najemcy należy uznać, że kontrybucja stanowi wynagrodzenie za usługę polegającą na wykonaniu prac adaptacyjnych. W związku z tym najemca powinien rozpoznać podlegające opodatkowaniu świadczenie usług i dokonać stosownego rozliczenia podatku VAT.

Przykład II
Spółka XYZ wynajęła Spółce JJ powierzchnię biurową oferując w ramach kontrybucji finansowej przekazanie najemcy określonej sumy pieniędzy na pokrycie kosztów przeprowadzki oraz zwolnienie najemcy z obowiązku opłacaniu czynszu w określonym w umowie okresie.

Kontrybucja nie będzie traktowana jako usługa na gruncie ustawy o VAT i tym samym nie będzie podlegała opodatkowaniu, jeżeli celem jej wypłacenia było wyłącznie zachęcenie najemcy do zawarcia długoterminowej umowy najmu lub jak w przykładzie II pokrycie kosztów przeprowadzki. W żadnym z tych przypadków nie dochodzi bowiem do dokonania przez najemcę świadczenia na rzecz wynajmującego. Brak jest elementu wzajemności oraz związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy działaniem lub brakiem działania ze strony najemcy oraz otrzymaną przez niego sumą pieniędzy, której nie można wówczas potraktować jako wynagrodzenia.

Ustalając czy przekazany przez wynajmującego na rzecz najemcy wkład finansowy podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT konieczne jest określenie charakteru kontrybucji. W tym celu niezbędne jest przeanalizowanie zapisów umowy pod kontem obowiązków, jakie narzucone zostały każdej ze stron. Działanie takie pomoże zweryfikować, czy wpłacaną sumę pieniężną można potraktować jako wynagrodzenie za odpowiadające jej świadczenie wzajemne.

Jeżeli chodzi natomiast o wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (przysługujące podatnikowi w zakresie, w jakim nabyte towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych), to w kontekście kontrybucji należy wskazać, że będzie można z niego skorzystać, jeżeli wystąpi związek pomiędzy dokonanym przez wynajmującego zakupem usług np. polegających na pracach adaptacyjnych lokalu z wykonywanymi przez niego czynnościami opodatkowanymi w postaci świadczenia usług najmu.