Optymalizacja opodatkowania nieruchomości gruntowobudynkowej

Przeczytaj także: Koszty NKUP w księgach rachunkowych

Jak pisze Henryk Cioch i Hanna Witczak w "Rejencie" rok 9 nr 5(97) z maja 1999 r., w artykule pt."Zasada superficies solo cedit w prawie polskim", s. 30 i 31: "W drodze wyjątku od zasady superficies solo cedit również lokale stanowić mogą odrębne od gruntu nieruchomości. Regulacja art. 2 ust. I ustawy z dnia 24 VI 1994 r, o własności lokali ("samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu"., "mogą stanowić odrębne nieruchomości") nawiązuje do treści art. 46 k.c., który przewiduje, iż odrębnymi nieruchomościami mogą być także części budynku trwale z gruntem związanego, o ile z mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. [...]

Problematyką odrębnej własności lokali reguluje obecnie wskazana powyżej ustawa o własności lokali z 1994 r. (która w art. 1 ust. 290 stanowi, iż w przypadkach w niej nie uregulowanych stosuje się przepisy k.c.), ustawa z dnia 16 IX 1982 r, - Prawo spółdzielcze i ustawa z dnia 21 VIII 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.[....]

W zakresie dopuszczalności ustanawiania odrębnej własności lokali, na gruncie ustawy z 1994 r., została przyjęła zasada szeroko rozumianej swobody. Jedynym jej ograniczeniem jest kategoryczny wymóg samodzielności lokalu. Definicją samodzielnego lokalu, która odnosi się zarówno do lokalu mieszkalnego, jak i lokalu wykorzystywanego zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkaniowe, zawiera art. 2 ust. 2 ustawy. W myśl tego przepisu, samodzielny lokal ma odpowiadać następującym wymogom: musi to być zespół izb (rzadziej jedna izba), musi znajdować się w obrębie budynku, musi być przeznaczony na stały pobyt ludzi i służyć zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Nie wszystkie jednak samodzielne lokale mieszkalne mogą być przedmiotem odrębnej własności. Stanowczy zakaz wyodrębniania lokali mieszkalnych na własność został sformułowany w art. 20 ustawy z dnia 26 X 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych ustaw (96). Zakazem tym objęto lokale mieszkalne w budynkach wzniesionych przy wykorzystaniu kredytów, które otrzymały - na zasadach preferencyjnych - towarzystwa budownictwa społecznego. [...]

Ustanowienie odrębnej własności lokalu, w świetle ustawy z 1994 r. o własności lokali (art. 7 ust. 1), może nastąpić w drodze zawarcia umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości lub orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Wobec unormowania art. 46 k.c., który przewiduje, iż nieruchomościami mogą być także części budynków trwale z gruntem związane (jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności), należy przyjąć, iż ustanowienie odrębnej własności lokalu możliwe jest jedynie wówczas, gdy lokal taki znajduje się w budynku będącym częścią składową nieruchomości gruntowej lub budynku trwale z gruntem związanym, który sam stanowi odrębną nieruchomość.

W razie wyodrębnienia własności lokali, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali (lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego nie wyodrębnione lokale), tworzące tzw. "nieruchomość wspólną", stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych (art. 3 ust. I i 2 ustawy z 1994 r. o własności lokali). Współwłaścicielowi wyodrębnionego lokalu przysługuje więc ułamkowo określony udział we współwłasności nieruchomości, określonej przez ustawę mianem "nieruchomości wspólnej". Nieruchomość wspólna jest przedmiotem tzw. przymusowej współwłasności ułamkowej, którą charakteryzują dwie podstawowe cechy.