Optymalizacja opodatkowania nieruchomości gruntowobudynkowej

Przeczytaj także: Koszty NKUP w księgach rachunkowych

2. Cywilistyczne i podatkowe uwarunkowania w/w czynności
Wspólnicy spółki jawnej jako współwłaściciele działki z hotelem, jeśli chcą ją zbyć bez podatku PIT, powinni zmienić status cywilnoprawny nieruchomości, tak, aby jej końcowa sprzedaż stała się, zgodnie z prawem podatkowym, sprzedażą wyłączoną z podatków. Jaka sprzedaż nieruchomości gruntowo –budynkowej jest wyłączona z podatków? Kilka typów sprzedaży jest zwolnionych PIT, z tym, że najbardziej znanym zwolnieniem podatkowym jest sprzedaż nieruchomości mieszkalnej, z której przychody zostaną przeznaczone również na cele mieszkalne. Natomiast tylko cywilnoprawna zmiana przedmiotu zbycia powoduje legalne uniknięcie opodatkowania w/w sprzedaży.

Jeżeli wspólnicy hotelu z działką uczynią z niego blok mieszkalny z nadziałami lokali i ułamkowymi nadziałami w gruncie to znika hotel jako rzecz i środek trwały firmy a pojawiają się udziały gruntowe wraz z lokalami. Późniejsza ich sprzedaż jest już sprzedażą czegoś innego niż to, co było w firmie. Oczywiście, oznacza to wycofanie hotelu z obrotu gospodarczego i całkowita zmiana jego charakteru, prawnego i fizycznego (odrębne apartamenty mieszkalne), ale jeśli wspólnicy są osobami dobrze sytuowanymi, posiadającymi własne mieszkania, czyli osobami, które zaspokoiły swoje potrzeby mieszkaniowe, to nie ma potrzeby ekonomicznej, aby angażowały swój majątek pozyskany z firmy na cele mieszkaniowe.

Opisany wariant zakłada więc zarówno wycofanie hotelu z obrotu gospodarczego jak i możliwość jego spieniężenia, bez dalszych żadnych zobowiązań wobec Skarbu Państwa, np. w postaci przeznaczenia pozyskanych środków pieniężnych ze zbycia apartamentu mieszkalnego na własne potrzeby mieszkaniowe. Wspólnicy spółki jawnej jako współwłaściciele działki z hotelem, jeśli chcą ją zbyć bez podatku PIT, czyli skorzystać z wyłączenia przy jej zbyciu powinni uzyskać pozwolenie budowlane o zmianie przeznaczenia gruntu wraz z budynkiem, dokonać notarialnego wyodrębnienia lokali mieszkalnych oraz ustalić ułamkową współwłasność w gruncie, a następnie notarialnie zbyć każdy z w/w lokali na własną rękę.

Chodzi o to, że zbycie odrębnych lokali mieszkalnych przez każdego ze wspólników jako odrębnych właścicieli jest zbyciem innych rzeczy niż dokonana jednym aktem notarialnym za zgodą wszystkich współwłaścicieli sprzedaż nieruchomości gruntowo-budynkowej ze współwłasnością w częściach idealnych każdego ze wspólników, jaka ma miejsce w pozostałych wariantach od 1 od 4. Tym samym, po wyodrębnieniu lokali wspólnicy spółki jawnej nie zbywają wspólnej nieruchomości jako środka trwałego przedsiębiorstwa s.j., lecz są zbywcami niezależnymi od siebie odrębnych lokali mieszkalnych wraz z udziałami gruntowymi.

Najistotniejszy w sprawie, to brak tożsamości rzeczy w sensie cywilnoprawnym czyli brak tożsamości przedmiotu nabycia w stosunku do przedmiotów zbycia wyklucza opodatkowanie tych kilku czynności podatkiem dochodowym od zbycia środka trwałego - nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (wariant 1) czy to poza działalnością, jako zbycia prywatnego budynku mieszkalnego (wariant 2). W pozostałych wariantach 3 i 4 zbywcy zobowiązują się indywidualnie przed właściwym ze względu na swój PIT organem podatkowym co do przeznaczenia przychodu ze zbycia na cele mieszkalne w ciągu 2 lat, co oznacza że mają kupić lokum mieszkalne za porównywalną kwotę w ciągu 2 lat. Zbywca nie jest jednak ustawowo zobligowany do zakupu takiego samego przedmiotu jak nabył ani do zamrożenia środków pieniężnych na koncie bankowym, bez prawa do ich obrotu. Jednak po zbyciu każdy zbywca składa w/w oświadczenie podatkowe.