Podatek od sprzedaży nieruchomości w rocznym PIT

Przeczytaj także: Poradnik PIT-39: podatek od sprzedaży nieruchomości w e-Deklaracji

Nowe zasady (które znalazły się w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) mają zastosowanie do nieruchomości nabytych lub wytworzonych po 1 stycznia 2007 r. Jest tutaj zatem ważna data nabycia/wybudowania nieruchomości lub praw do nieruchomości. Jeżeli miało to miejsce przed 2007 r. – przy sprzedaży będą mieć zastosowanie stare zasady opodatkowania (tj. jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat od końca roku podatkowego, w którym miało miejsce nabycie, trzeba zapłacić zryczałtowanych podatek dochodowy w wysokości 10 proc. od uzyskanego przychodu oraz złożyć formularz PIT-23 w terminie 14 dni od dnia dokonania transakcji, o ile zbywca nie korzysta z ulg w tym zakresie).

Zgodnie z nowymi zasadami natomiast stawka podatku wynosi 19 proc. lecz jest liczona od uzyskanego ze sprzedaży dochodu (tj. przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania). Zmienił się także termin płatności podatku – należy go uregulować w terminie złożenia zeznania rocznego, czyli do 30 kwietnia roku następnego. Tym samym podatek taki może być płatny np. dopiero po roku od dokonania transakcji sprzedaży. Przepis regulujący opodatkowanie dochodu ze sprzedaży nieruchomości wskazuje także, że dochodu tego nie łączy się z dochodami z innych źródeł.

Dodatkowo podatnik płacący podatek od dochodu uzyskanego ze sprzedaży takiej nieruchomości co do zasady nie będzie musiał składać oddzielnego formularza. Należy go bowiem wykazywać w zeznaniu rocznym. Ustawodawca przewidział możliwość wykazania tego podatku w trzech formularzach, tj.: PIT-36 (pola 185 i 186 formularza), PIT-36L (pole 56 formularza) i PIT-38 (pole 36 formularza). Odpowiednich rubryk nie zawierają natomiast: PIT-28 i PIT-37. Warto dodać, że w zeznaniu podaje się jedynie wartość samego podatku, a nie sposób jego wyliczenia.

Taka konstrukcja formularzy prowadzi do prostych wniosków, iż podatnik uzależnia rodzaj formularza, na którym rozlicza dochód ze sprzedaży nieruchomości lub praw od innych dochodów. I tak np. gdy uzyskiwał jedynie dochody z działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem liniowym i ze sprzedaży nieruchomości, składa jeden druk, w którym wykazuje odpowiednie wartości. Podobnie postąpi, gdy uzyskał dochody ze sprzedaży akcji.

Sytuacja komplikuje się natomiast, gdy nasz podatnik jest przedsiębiorcą opodatkowanym ryczałtem lub uzyskiwał dochody np. ze stosunku pracy. W pierwszym przypadku składa bowiem PIT-28, a w drugim PIT-37. Jak w takiej sytuacji wykazać podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości, gdy nie korzysta się z ulgi w tym zakresie?

W przypadku PIT-28 podatnik obok niego powinien złożyć dodatkowo PIT-36, w którym wykaże podatek ze sprzedaży nieruchomości. Oczywiście ten ostatni może zostać złożony do końca kwietnia, a nie (jak ma to miejsce w przypadku ryczałtu) do końca stycznia.

Z kolei w sytuacji, gdy obok przychodu ze sprzedaży nieruchomości podatnik uzyskiwał dochody np. z tytułu umowy o pracę – składa tylko jeden formularz oznaczony symbolem PIT-36. Jest on bowiem dostosowany zarówno do wykazania dochodów uzyskanych przez podatnika ze stosunku pracy jak i podatku ze sprzedaży nieruchomości. Nie ma tutaj potrzeby oddzielnego składania PIT-37, w którym podatnik wykazuje odrębnie dochody ze stosunku pracy.

Pamiętać także należy, iż opodatkowaniu podlega nie tylko sprzedaż ale także zamiana nieruchomości. W takiej sytuacji dochód ustala się u każdej ze stron umowy na takich samych zasadach, jak ma to miejsce przy sprzedaży.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości nie zawsze jednak jest opodatkowany. Będzie tak w sytuacji, gdy podatnik korzysta z ulgi meldunkowej. Wtedy dochód z tego tytułu jest zwolniony z podatku. W zeznaniu rocznym natomiast nie wykazujemy dochodów zwolnionych. Tym samym nie trzeba go składać w tym zakresie.

Dodajmy, że powyższe zasady nie zawsze będą miały zastosowanie. Przepisu art. 30e nie stosuje się bowiem, gdy:

• budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
• przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej.