eGospodarka.pl
eGospodarka.pl poleca

eGospodarka.plPodatkiPorady podatkowe › Sprzedaż nieruchomości: kiedy przychód podatkowy

Sprzedaż nieruchomości: kiedy przychód podatkowy

2011-02-09 13:16

Rozpatrzmy następującą sytuację: Spółka zajmuje się działalnością deweloperską, m.in. w zakresie budowy i sprzedaży domów jednorodzinnych. W lipcu 2010 r. podpisała z klientem w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną na sprzedaż budynku mieszkalnego wraz z działką o powierzchni 600 m2. Zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie kupujący będzie wpłacał na rzecz spółki w określonych terminach przedpłaty. Termin ostatniej wpłaty przypada na dzień 31 października 2011 r. w którym to ma także zostać podpisany akt notarialny przeniesienia prawa własności nieruchomości. W którym momencie należy określić przychód w podatku dochodowym od powyższej transakcji: podpisania umowy przedwstępnej, aktu notarialnego, a może faktycznego wydania kluczy do domu?

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości: data powstania przychodu

Za datę powstania przychodu co do zasady uważa się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:
  1. wystawienia faktury albo
  2. uregulowania należności.

Tak stanowi art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawodawca jednak zastrzegł, że do przychodów nie zalicza się m.in. pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych.

Takie same regulacje prawodawca zawarł w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 14 ust. 1c i 3 pkt 1).

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika zatem, że otrzymywane przez spółkę przedpłaty na poczet przyszłej dostawy nieruchomości w podatku dochodowym nie rodzą żadnych skutków. Inaczej jest w podatku VAT – zaliczki takie bowiem w tym podatku powodują powstanie obowiązku podatkowego w dniu ich otrzymania.

Aby prawidłowo określić, kiedy w rozpatrywanym przypadku przychód taki powstanie, konieczne jest odniesienie się do przepisów kodeksu cywilnego, w którym to zostały uregulowane takie pojęcia jak przeniesienie własności, umowa przedwstępna, czy też umowa sprzedaży w postaci aktu notarialnego, z którymi to mamy do czynienia przy handlu nieruchomościami.

I tak, zgodnie z art. 389 §1 K.c. poprzez zawarcie umowy przedwstępnej jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia innej umowy – przyrzeczonej. Powinna ona przy tym określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Tym samym umowa przedwstępna nie przenosi prawa własności nieruchomości, czy też innej rzeczy (w przypadku gdy umowa przyrzeczona ma dotyczyć przeniesienia własności takiego prawa), a jedynie zobowiązuje strony do zawarcia odpowiedniej umowy w tym zakresie w przyszłości.

Art. 155 §1 K.c. stanowi natomiast, że to umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei w art. 158 K.c. ustawodawca zastrzegł, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Tym samym datą powstania przychodu jest tutaj dzień, w którym nastąpi przeniesienie prawa własności do przedmiotowej nieruchomości na kupującego na podstawie podpisanej przez strony umowy przenoszącej to prawo, zawartej w formie aktu notarialnego.

Dopóki nie dojdzie do podpisania takiego aktu notarialnego, nie mamy do czynienia ze zdarzeniem gospodarczym wywołującym skutki w podatku dochodowym w postaci dostawy (przeniesienia własności) nieruchomości. Podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży tej nieruchomości, czy też dokonane wcześniejsze wpłaty na poczet ceny sprzedaży nie mają żadnego wpływu na moment powstania przychodu podatkowego po stronie sprzedającego.

Przeczytaj także

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: