eGospodarka.pl
eGospodarka.pl poleca

eGospodarka.plPodatkiPorady podatkowe › Podatek VAT od sprzedaży gruntu z cudzym budynkiem

Podatek VAT od sprzedaży gruntu z cudzym budynkiem

2012-10-23 13:12

Podatek VAT od sprzedaży gruntu z cudzym budynkiem

Nieruchomość gruntowa z budynkiem © hansenn - Fotolia.com

Do transakcji gospodarczych powodujących u przedsiębiorców liczne wątpliwości natury podatkowej z całą pewnością należą transakcje dotyczące zbycia nieruchomości. Przy sprzedaży gruntu czy budynku dla podatników największą trudność stanowi ustalenie właściwej stawki podatku VAT. Sytuacja jeszcze bardziej się komplikuje gdy przedmiotem dostawy jest grunt zabudowany cudzym budynkiem.

Przeczytaj także: Zwolnienie z VAT przy sprzedaży nieruchomości

Załóżmy przykładowo, iż Spółka X wydzierżawiała na rzecz Spółki Y nieruchomość gruntową. W trakcie trwania dzierżawy Spółka Y dokonała inwestycji na dzierżawionym gruncie, tj. wybudowała budynek, w którym prowadziła działalność gospodarczą. Obecnie właściciel gruntu planuje sprzedać nieruchomość na rzecz podmiotu trzeciego. Przy czym grunt zostanie sprzedany wraz z budynkiem wybudowanym przez dzierżawcę. Spółka X nie jest i nie będzie zobowiązana do zwrotu Spółce Y poniesionych przez nią nakładów na budowę budynku. Rodzi się zatem pytanie według jakiej stawki podatku VAT należy opodatkować zbycie gruntu, na którym inny podmiot wybudował budynek.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z o podatku od towarów i usług (zwanej dalej ustawą o VAT), opodatkowaniu tym podatkiem podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Pojęcie dostawy towarów ustawodawca zdefiniował w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, który stanowi, iż przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Przy czym towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zatem sprzedaż nieruchomości przez przedsiębiorcę bez wątpienia stanowi czynność opodatkowaną podatkiem VAT (art. 2 pkt 6 ww. ustawy).

fot. hansenn - Fotolia.com

Nieruchomość gruntowa z budynkiem

Przy sprzedaży gruntu czy budynku dla podatników największą trudność stanowi ustalenie właściwej stawki podatku VAT. Sytuacja jeszcze bardziej się komplikuje gdy przedmiotem dostawy jest grunt zabudowany cudzym budynkiem.


W tym miejscu należy wskazać, iż wyrażenia przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel nie należy utożsamiać z prawem własności. Przedmiotowe pojęcie wielokrotnie było przedmiotem orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE). TSUE definiując termin „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. I tak przykładowo w orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. czytamy, że „wyrażenie dostawa towarów w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym”.

Mając na uwadze powyższe należy zwrócić uwagę, iż zgodnie z art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny (zwanej dalej: kc) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z kolei, w myśl art. 48 kc (z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, niemających zastosowania w niniejszej sprawie), do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (tzw. zasada superficies solo cedit). Natomiast z treści art. 47 § 1 kc wynika, iż rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej.

W świetle prawa cywilnego właściciel gruntu, na którym inny podmiot wybudował budynek, jest również właścicielem tego budynku. Tym samym, zbycie gruntu zabudowanego cudzą budowlą (tut. drogą) należy traktować jako dostawę nieruchomości zabudowanej.

Kluczowe znaczenie w niniejszej sprawie ma art. 29 ust. 5 ustawy VAT, w myśl z którego dostawa budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Treść przywołanego przepisu, nakazuje opodatkować dostawę gruntu według tej samej stawki, co budynek na nim wybudowany. W konsekwencji do sprzedaży nieruchomości, na której innym podmiot wybudował budynek, należy zastosować stawkę podatku VAT, właściwą dla opodatkowania budynku na nim stojącego. Prawidłowość powyższego poglądu potwierdził NSA w wyroku z dnia 10.08.2011 r. (sygn. akt I FSK 1232/10).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, stawka podatku od towarów i usług wynosi, co do zasady, obecnie 23%. Przy czym ustawodawca przewidział również stawki preferencyjne oraz możliwość stosowania zwolnień podatkowych.

I tak, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
  • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pojęcie pierwszego zasiedlenia zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Należy przez nie rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
  • wybudowaniu lub
  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Tym samym, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało przykładowo miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt będzie przedmiotem sprzedaży lub będzie oddany w najem albo w dzierżawę.

W przypadku sprzedaży budynku wybudowanego przez dzierżawcę, dostawa z całą pewnością będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Budynek był bowiem wykorzystywany przez dzierżawcę i tym samym nie mógł być przedmiotem transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT dokonanej przez sprzedającego nieruchomość (tj. właściciela gruntu). W konsekwencji zwolnienie z opodatkowania tej transakcji na mocy przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie w niniejszej sytuacji zastosowania.

Należy zatem przeanalizować, czy nie znajdzie tutaj zastosowania zwolnienie z opodatkowania na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Stosownie do brzmienia ww. przepisu zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
  • w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  • dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponieważ budynek został wybudowany przez podmiot, który dzierżawił grunt, właściciel nieruchomości nie ponosił wydatków na jego kupno, budowę bądź ulepszenie, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a i b cyt. ustawy. Zatem, nie przysługiwało jemu prawo do odliczenia podatku naliczonego. W konsekwencji powyższego należy uznać, że dostawa gruntu, na którym inny podmiot wybudował budynek w analizowanym przypadku korzysta ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Przeczytaj także

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: