Optymalizacja opodatkowania nieruchomości gruntowobudynkowej

Przeczytaj także: Podatek u źródła 2023 (WHT): jakie warunki należy spełnić, aby skorzystać ze zwolnień, zwrotów i innych preferencji podatkowych?

3. Wyłączenie czynności spod podatku VAT
1. Ustanowienie odrębnej własności ułamkowej gruntów z wyodrębnieniem własności poszczególnych lokali mieszkalnych i garaży ze współzarządem niepodlegającym podziałowi mieniem wspólnym w formie aktu notarialnego przez dotychczasowych współwłaścicieli na własną rzecz nie podlega podatkowi VAT, zgodnie z art. 5 ust.1 pkt 1, albowiem nie jest odpłatną dostawą towarów ani odpłatnym świadczeniem usług.

Ustanowienie odrębnej własności lokal mieszkalnych oznacza zgaśnięcie prawa własności nieruchomości gruntowo budynkowej - działki z hotelem ( w związku z ustaniem bytu prawnego tej działki z hotelem tj. zarówno desygnatu pojęcia prawnego czyli przedmiotu objętego tym pojęciem prawnym jak i samego pojęcia definicji prawnej) a pierwotne powstanie prawa własności nieruchomości lokalowych. Czynność ta dokonywana jest bez zmiany podmiotów prawnych, tzn. bez dokonywania odpłatnego przeniesienia własności do rzeczy na osobę trzecią.

W/w czynności nie należy mylić ze sprzedażą mieszkań przez przedsiębiorcę budowlanego zajmującego się zakupem gruntów budowlanych i wznoszeniem budynków mieszkalnych celem sprzedaży mieszkań tj. z ustanowieniem przez developera (na rzecz nabywcy tej własności) odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu w zamian za otrzymanie zapłaty (wkładu budowlanego), która powoduje powstanie obowiązku podatkowego w VAT u developera z chwilą otrzymania zapłaty za dokonanie w/w czynności, zgodnie z art. 19 ust. 13 pkt 10 ustawy z 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) ze stawką 22%, zgodnie z art. 41 ust. 1 cyt. Ustawy.

2. Podobnie dokonanie sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych wraz z udziałami w gruncie przez poszczególnych właścicieli w formie aktu notarialnego nie podlega podatkowi VAT, a jedynie wiąże się z opłaceniem stosownego podatku od czynności cywilnoprawnej, zgodnie z art. 5 ust.1 pkt 1, albowiem nie jest odpłatną dostawą towarów ani odpłatnym świadczeniem usług. Sprzedaż dokonywana jest bowiem w obrocie nieprofesjonalnym, gdyż zarówno zbywcy jak i zbywcy sprzedają własne apartamenty mieszkalne, a nie środek trwały spółki jawnej w postaci hotelu lub innego budynku gospodarczego.

Przekwalifikowanie hotelu na własne apartamenty mieszkalne własnym aktem woli zarówno przed notariuszem jak i uprzednio w wydziale architektury poprzez uzyskanie pozwolenia na przekwalifikowanie oraz następcze zbycie apartamentów mieszkalnych powoduje definitywne wycofanie substancji (rzeczy) zarówno z obrotu firmowego jak i pozbawienie go przymiotów prawnych, pozwalających na wykorzystanie gospodarcze.

4. Opodatkowanie zbycia lokali mieszkalnych z udziałami w gruncie podatkiem od czynności cywilnoprawnych
Umowa sprzedaży prawa własności lokali mieszkalnych wraz z współwłasnością w nieruchomości budynkowej oraz udziałami w gruncie jest umową sprzedaży praw majątkowych, podlegającą podatkowi od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. nr 86, poz. 959 ze zm.). Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży w/w praw stanowi wartość rynkowa (cena umowna) prawa majątkowego, zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c cyt. Ustawy. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia , oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia długów i ciężarów, o ile strony nie określiły wartości przedmiotu czynności w postaci ceny, a wartość odpowiada organowi podatkowemu, zgodnie z art. 6 ust. 2 cyt. Ustawy. Stawka w/w podatku od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2%, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a cyt. ustawy.