eGospodarka.pl
eGospodarka.pl poleca

eGospodarka.pl › Podatki › Interpretacje i wyjaśnienia › Wynajem mieszkania: stawka VAT na media

Wynajem mieszkania: stawka VAT na media

2022-01-22 00:40

Przeczytaj także: Umowa najmu: jaka stawka VAT na media?


W pierwszej kolejności, jeżeli najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z danych towarów lub usług, świadczenia odnoszące się do tych towarów lub usług co do zasady mogą być uważane za odrębne od najmu. W szczególności, jeżeli najemca może decydować o swoim zużyciu wody, energii elektrycznej lub energii cieplnej, które może być stwierdzone poprzez założenie indywidualnych liczników i na tej podstawie fakturowane, świadczenia odnoszące się do tych towarów lub usług co do zasady mogą być uważane za odrębne od najmu. Przypomniał przy tym, że nie wyklucza uznania przedmiotowych świadczeń za świadczenia odrębne od najmu, sama okoliczność, że brak uiszczenia dodatkowych opłat za najem umożliwia wynajmującemu rozwiązanie umowy najmu oraz że dla charakteru tych świadczeń nie jest sama w sobie rozstrzygająca okoliczność, że najemca ma możliwość uzyskania tych świadczeń od podmiotu, jaki wybierze (wyrok Field Fisher Waterhouse, C-392/11, EU:C:2012:597, pkt 26) (pkt 41).

W dalszej kolejności Trybunał rozważał, kiedy dla celów ustalenia właściwej stawki VAT najem stanowi jedno świadczenie ze świadczeniami mu towarzyszącymi. W tym przedmiocie stwierdził, że jeżeli nieruchomość oddawana w najem obiektywnie, na płaszczyźnie ekonomicznej, wydaje się stanowić jedną całość z towarzyszącymi temu najmowi świadczeniami, te ostatnie można uważać za jedno świadczenie wraz z najmem. Będzie tak w szczególności w wypadku najmu lokali biurowych pod klucz, gotowych do użytku wraz z dostawą mediów i określonymi innymi świadczeniami, oraz krótkoterminowego najmu nieruchomości, na przykład na wakacje lub ze względów zawodowych, który jest udostępniany z tymi świadczeniami bez możliwości ich rozdzielenia (pkt 42).

Ponadto omawiane świadczenia mogą być też uważane za stanowiące jedno świadczenie z najmem, jeżeli sam wynajmujący nie ma możliwości swobodnego i niezależnego, w szczególności wobec innych wynajmujących, wyboru świadczeniodawców i sposobów korzystania z towarów lub usług związanych z najmem. Będzie tak w szczególności w sytuacji, w której wynajmujący, właściciel części wspólnej nieruchomości, musi korzystać z usług świadczeniodawców wyznaczonych przez wszystkich współwłaścicieli i uiścić proporcjonalną część opłat wspólnych, odnoszących się do takich usług, które następnie przenosi on na najemcę. Trybunał stwierdził zatem, że w ramach każdego stosunku najmu należy zbadać, czy w odniesieniu do mediów najemca ma swobodny wybór ich zużycia w ilości, jakiej sobie życzy. Jako przesłanki zaistnienia stanu swobodnego wyboru, przemawiającego za tym, że dostawę mediów należy uważać za stanowiącą świadczenia odrębne od najmu, wymienił: istnienie indywidualnych liczników i fakturowanie w zależności od ilości wykorzystanych rzeczy (pkt 45)”.

Zatem przy podatkowej kwalifikacji świadczeń polegających na dostawie towarów i świadczeniu usług związanych z usługą najmu nieruchomości, należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji, bowiem – jak wskazał WSA w Opolu – „(…) traktowanie dostawy mediów jako jednej usługi z najmem uzasadnione będzie jedynie w przypadku, gdy dane świadczenia są nierozerwalnie związane z najmem i ich podział miałby charakter sztuczny”.

Dalej Sąd orzekający podkreślił, że „(…) obecne orzecznictwo sądów administracyjnych jednolicie przyjmuje, że najem nieruchomości i związane z nim media należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, gdy: 1) najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z danych towarów lub usług (mediów), dostarczanych do najmowanego lokalu przez wyspecjalizowane podmioty, 2) możliwość wyboru korzystania z danych towarów oznacza, że najemca może decydować o ich zużyciu (wody, energii elektrycznej, cieplnej), co może być stwierdzone poprzez założenie indywidualnych liczników i rozliczanie się w oparciu o ich odczyty lub w oparciu o inne kryteria uwzględniające zużycie tych towarów przez najemcę, 3) w umowie strony postanowią, że najemca będzie odrębnie rozliczać czynsz najmu oraz należności za media na podstawie indywidualnego zużycia, np. w oparciu o wskazania licznika lub w oparciu o inne kryteria uwzględniające zużycie tych towarów przez najemcę, 4) wynajmujący będzie w sposób odrębny na fakturze wykazywał należności z tytułu najmu oraz z tytułu mediów, 5) z zakładem dostarczającym media do lokalu najemcy rozliczenia dokonuje wynajmujący”.

Zdaniem WSA w Opolu, „(…) przy wyborze tych kryteriów strony muszą kierować się względami ekonomicznymi, które pozwolą na wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów w taki sposób, że obiektywnie odzwierciedlone zostanie ich zużycie i wówczas świadczenia te powinny być traktowane odrębnie. W sytuacji natomiast, gdy powyższe kryteria nie są spełnione, a ma to przykładowo miejsce w sytuacji najmu lokali z dostawą mediów, nierozliczanych w oparciu o faktyczne zużycie przez najemcę (np. w oparciu o skalkulowany ryczałt niezależny od faktycznego zużycia), to świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę najmu. W takiej bowiem sytuacji na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem bez względu na ilość zużytych mediów (bez uwzględnienia kryterium zużycia). Okoliczności te wskazują bowiem, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku (do zamieszkania) wraz z odpowiednimi mediami”.

W rozpatrywanej sprawie Gmina będzie wynajmować lokale mieszkalne i z tego tytułu będzie pobierać od najemców stosowny czynsz (stosując zwolnienie od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy) oraz – zgodnie z zapisami umów najmu – opłaty m.in. za wodę i odprowadzanie ścieków. Ww. media Gmina będzie nabywać w swoim imieniu (na podstawie stosownych umów), a następnie obciążać przedmiotowymi wydatkami poszczególnych najemców, na podstawie ustaleń określonych w umowach najmu. Zgodnie z zapisami umów najmu, opłaty za zimną wodę, odprowadzanie ścieków oraz gospodarowanie odpadami komunalnymi będą ustalane z góry w formie ryczałtu oraz uiszczane co miesiąc w tej samej kwocie. Przedmiotowy ryczałt zależny będzie od ilości osób zamieszkujących dany lokal mieszkalny oraz szacunkowej liczby m3 np. ścieków czy wody, jakie będą zużyte przez najemców. W przedmiotowych lokalach mieszkalnych nie ma indywidualnych liczników, dlatego też – zdaniem Wnioskodawcy – najemcy nie będą mieli możliwości decydowania o swoim zużyciu mediów.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy WSA w wyroku z dnia 27 stycznia 2017 r., sygn. akt I SA/Op 498/16 orzekł, że „(…) wskazane usługi dostarczania wody i odprowadzania ścieków były tak ściśle związane z najmem lokalu, że stanowiły obiektywnie jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne. Opłaty za media, co wynika wprost z przedmiotowego wniosku skarżącej nie zostały uzależnione od ilości rzeczywistego zużycia wody i rzeczywistej ilości odprowadzonych ścieków, gdyż miały one charakter ryczałtowy. Najemca zobowiązany był bowiem do ich uiszczania w określonej stałej wysokości niezależnie od tego z jaką częstotliwością z mediów tych korzystał, czy też z nich w danym okresie nie korzystał. Nie ma przy tym wątpliwości co do tego, że najemca nie miał możliwości wyboru podmiotu dostarczającego media do wynajmowanego lokalu, decydował o tym wynajmujący. W konsekwencji przedstawionych okoliczności brak było – zdaniem Sądu – podstaw do przyjęcia, że w rozpatrywanej sprawie mamy do czynienia ze świadczeniami odrębnymi od usługi najmu. Przeciwnie, dostarczanie podstawowych mediów do lokalu mieszkalnego, jest ściśle związane z prawidłowym korzystaniem z tego lokalu, zgodnym z jego przeznaczeniem”.

W świetle powyższego, uwzględniając wnioski płynące z powołanego orzeczenia TSUE oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 27 stycznia 2017 r., sygn. akt I SA/Op 498/16 i Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 7 sierpnia 2019 r., sygn. akt I FSK 683/17, w tej konkretnej sprawie należy stwierdzić, że z uwagi na fakt, że w umowach najmu zawartych przez Wnioskodawcę z najemcami lokali mieszkalnych opłaty za media (zużycie wody i odbiór ścieków) zostały ustalone z góry w formie ryczałtu płatnego co miesiąc w tej samej kwocie, a nie na podstawie faktycznego zużycia wody i rzeczywistej ilości odebranych ścieków (bowiem w lokalach mieszkalnych nie ma indywidualnych liczników), to opłaty za ww. media powinny zostać ujęte do podstawy opodatkowania jako składnik czynszu z tytułu usług najmu i opodatkowane analogicznie, jak usługa najmu, czyli w analizowanym przypadku objęte zwolnieniem od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, które to zwolnienie – jak wskazano w opisie sprawy – Wnioskodawca stosuje do świadczonej usługi najmu.

Jako element kalkulacyjny usługi najmu należy traktować także opłaty z tytuł u wywozu nieczystości. Jednakże zauważyć należy, że przedmiotowe opłaty należy rozpatrywać odrębnie od innych opłat za media z uwagi na to, że mają one inny charakter niż opłaty, np. z tytułu dostawy wody lub odprowadzania ścieków.

W tej kwestii wprawdzie wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w pkt 45 ww. wyroku w sprawie C-42/14 (Wojskowa Agencja Mieszkaniowa), stwierdzając, że czynność wywozu śmieci powinna być traktowana jako odrębna od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawcy tej usługi, a „nawet jeśli ze względu na dogodność nie dokonuje tego wyboru lub nie korzysta z tego uprawnienia, lecz otrzymuje świadczenie od podmiotu wyznaczonego przez wynajmującego, na podstawie umowy zawartej między tymi dwoma ostatnimi podmiotami, okoliczność ta stanowi wskazówkę przemawiającą za istnieniem świadczenia odrębnego od najmu”.

Zauważyć jednakże należy, że w ustawie z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2016 r., poz. 250) w rozdziale 3a – „Gospodarowanie odpadami komunalnymi przez gminę” wskazano, że gminy są obowiązane do zorganizowania odbierania odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy. Rada gminy może, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, postanowić o odbieraniu odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, a powstają odpady komunalne (art. 6c pkt 1 i 2 ww. ustawy).

Właściciele nieruchomości, o których mowa w art. 6c, są obowiązani ponosić na rzecz gminy, na terenie której są położone ich nieruchomości, opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi – art. 6h powołanej ustawy.

Stosownie do art. 6l ust. 1 cyt. ustawy, rada gminy określi, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, termin, częstotliwość i tryb uiszczania opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, biorąc pod uwagę warunki miejscowe.

Na podstawie art. 6m ust. 1 powołanej ustawy, właściciel nieruchomości jest obowiązany złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi w terminie 14 dni od dnia zamieszkania na danej nieruchomości pierwszego mieszkańca lub powstania na danej nieruchomości odpadów komunalnych.

W razie niezłożenia deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi albo uzasadnionych wątpliwości co do danych zawartych w deklaracji wójt, burmistrz lub prezydent miasta określa, w drodze decyzji, wysokość opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, biorąc pod uwagę uzasadnione szacunki, w tym średnią ilość odpadów komunalnych powstających na nieruchomościach o podobnym charakterze – art. 6o cyt. ustawy.

W świetle art. 6q ww. ustawy, w sprawach dotyczących opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi stosuje się przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, z tym, że uprawnienia organów podatkowych przysługują wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta.

Przepis art. 6r ust. 1 cyt. ustawy stwierdza, że opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi stanowi dochód gminy.

Jak stanowi art. 2 ust. 1 pkt 4 wskazanej ustawy, przez właścicieli nieruchomości rozumie się także współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomością.

Z powołanych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że obowiązek uiszczania opłat za wywóz śmieci ciąży na właścicielu nieruchomości lub innych podmiotach władających nieruchomością.

W świetle przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zarówno wynajmujący, jak i najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług. Zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu wywozu śmieci ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty. Zapłata ta stanowi zatem nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem, o ile wynajmujący decyduje się na „przeniesienie” jej kosztu na najemcę.

Mając zatem na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca obciążając najemcę kwotą opłaty za wywóz odpadów powinien potraktować tę opłatę jako element kalkulacyjny czynszu za najem i zwolnić od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Powyższe zostało potwierdzone przez WSA w Opolu, który wskazał, że „organ prawidłowo odniósł się do kwestii opłat związanych z wywozem śmieci, gdyż jak słusznie zostało to zauważone w wydanej interpretacji indywidualnej, w świetle obecnie obowiązujących przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zarówno wynajmujący jak i najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług. Opłata za wywóz nieczystości stanowi zatem nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem, gdy wynajmujący zdecyduje się na przeniesienie jej kosztu na najemcę”. (…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów
Przeczytaj także: Najem lokalu: stawka VAT na media Najem lokalu: stawka VAT na media

poprzednia  

1 2

oprac. : Ministerstwo Finansów

Więcej na ten temat: faktura VAT, stawki VAT, refakturowanie, refakturowanie usług, odliczenie VAT, VAT należny, faktura za media, rozliczenie VAT, najem lokalu, wynajem mieszkań, wynajem mieszkania

Następny artykuł

Przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności w podatku VAT

Przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności w podatku VAT

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Najnowsze w dziale Podatki

Polecamy

Artykuły promowane

newsletter rss rss Podatki

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Najpopularniejsze galerie

Najnowsze w serwisie

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: