Umowa najmu: kaucja gwarancyjna a podatki

Przeczytaj także: Wynajem mieszkania pozbawia zwolnienia podmiotowego z VAT?

Ustawy podatkowe nie definiują pojęcia kaucji. Dla ustalenia jego znaczenia należy zatem sięgnąć do definicji języka potocznego. Zgodnie ze Słownikiem Języka Polskiego (Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2003) kaucja to suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania.

Podatkiem od towarów i usług opodatkowana jest m .in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, a podstawą opodatkowania jest obrót, czyli kwotę należną z tytułu sprzedaży, pomniejszoną o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. Charakter kaucji przesądza o tym, iż jej kwota nie stanowi obrotu w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Kaucja ma bowiem charakter zwrotny i z końcem umowy najmu wraca do wpłacającego, jeśli ten oddaje rzecz w stanie niezmienionym. W przypadku wywiązywania się najemcy z umowy najmu i zwrotu zapłaconej kaucji, kwota kaucji nie będzie opodatkowana podatkiem VAT. Inaczej stanie się jednak w przypadku zalegania najemcy z płatnościami. W takim wypadku, wynajmujący ma prawo potrącić z kaucji kwotę zaległego czynszu. Tym samym, część kaucji stanie się zapłatą za usługę i jako taka będzie opodatkowana podatkiem VAT, jednak moment powstania obowiązku podatkowego będzie momentem otrzymania przez wynajmującego zapłaty (nie później niż ostatni dzień terminu płatności) i dopiero wtedy wynajmujący powinien wystawić fakturę VAT.

Ze względu na swój zwrotny charakter, kaucja nie będzie stanowiła również kosztu uzyskania przychodu po stronie najemcy oraz przychodu podatkowego po stronie wynajmującego. Kosztami podatkowymi są zgodnie z art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej updof) koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Koszty poniesione w celu zapłaty kaucji nie zostały co prawda wyłączone z katalogu kosztów podatkowych przez art. 23 updof, ale to ze względu na fakt, że nie mogą być zaliczone do KUP z uwagi na swój zwrotny charakter. Podobnie stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej (nr ITPB1/415-593/08/IG), w której uznał, iż "Mając na uwadze omówioną uprzednio definicję kosztów uzyskania przychodów, stwierdzić należy, że w tym stanie faktycznym kwota kaucji wpłaconej na rzecz wynajmującego nie może być przez Wnioskodawcę zaliczona do kosztów uzyskania przychodów z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Decyduje o tym zwrotny charakter tego świadczenia. Z kolei zwrot kaucji pozostaje obojętny podatkowo".

Reasumując należy pamiętać, że ze względu na swój zwrotny charakter - kaucja nie wywołuje skutków w podatku dochodowym. Wartość kaucji nie stanowi również podstawy opodatkowania VAT dopóty, dopóki jej część nie zostanie zaliczona na poczet zapłaty wymagalnego czynszu.


Jak ustrzec się błędu, skoro przepisy ustawy o VAT są niezwykle skomplikowane, a wyjaśnienia organów skarbowych często sprzeczne? Przeczytasz o tym w poradniku „Vademecum VAT”!