Forma opodatkowania najmu nieruchomości w 2014 r.

Przeczytaj także: Najem i działalność gospodarcza: forma opodatkowania 2014

Na wstępie trzeba jednak zaznaczyć, iż wybór określonej formy pociąga za sobą dodatkowe skutki, nie tylko z punktu widzenia podatku dochodowego. Dlaczego?

Otóż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje dwa źródła przychodów, w ramach których najem taki można rozliczyć. Pierwszy z nich została określony w art. 10 ust. 1 pkt 3, drugi zaś w pkt 6 ustawy. Są to mianowicie:

• pozarolnicza działalność gospodarcza
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W przypadku wyboru najmu w ramach działalności gospodarczej, obok opłacania podatku dochodowego konieczne jest także zarejestrowanie firmy oraz płacenie z tego tytułu składek na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne. Drugi sposób, a więc najem prywatny jest pod tym względem dużo prostszy. Obowiązki podatnika z reguły bowiem ograniczają się jedynie do płacenia podatku dochodowego i po zakończeniu roku złożenia rozliczenia rocznego.

Niemniej dokonanie powyższego wyboru determinuje kolejne skutki w zakresie dostępnych form opodatkowania. Przedsiębiorcy mogą wybrać podatek liniowy bądź skalę podatkową zaś podatnicy chcący się trudnić najmem prywatnym: skalę podatkową albo ryczałt ewidencjonowany. Jak łatwo zauważyć, opodatkowanie na zasadach ogólnych wg skali podatkowej przychodów z najmu możliwe jest zarówno w ramach prowadzonej firmy jak i tzw. najmu prywatnego. Jest to także domyślna forma opodatkowania, którą podatnicy mogą zmienić na fakultatywne, wymienione wyżej.

Co jednak wymaga podkreślenia, wybrana forma opodatkowania będzie miała zastosowanie do całości przychodów z danego źródła. Nie można do części z nich zastosować np. ryczałtu, a dla pozostałych skali podatkowej (w ramach jednego źródła przychodu).

Jak już to zostało podkreślone we wstępie, dokonanego wyboru w zasadzie nie można zmienić przez cały rok, zaś formę opodatkowania na rok 2014 trzeba wybrać do 20 stycznia 2014 r.

Przychód a dochód
W zależności od tego, którą formę podatnik wybierze, różne są stawki podatku. Przy zasadach ogólnych wg skali podatkowej te wynoszą 18% i 32%, liniowcy z kolei płacą stawkę 19% bez względu na wysokość zarobionych pieniędzy. Tutaj podatek jest płacony od dochodu. Ryczałtowcy z kolei zapłacą od najmu podatek wg stawki 8,5%, jednakże liczony od uzyskanego przychodu.

Przychodem, w uproszczeniu mówiąc, jest czynsz, jaki właściciel otrzymuje od najemcy za wynajmowaną nieruchomość. Dochód zaś to nic innego jak przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Jakiego rodzaju koszty z reguły występują przy najmie? Chociażby liczona od wynajmowanej nieruchomości amortyzacja, czy też odsetki od kredytu zaciągniętego na jej zakup. W rachunku podatkowym można uwzględnić także płacony podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste, opłaty ponoszone na rzecz wspólnoty i spółdzielni, czy też związane z samym zawarciem umowy najmu (np. prowizja dla pośrednika). Wlicza się tutaj także koszty remontów wynajmowanych lokali czy zakupiony do nich sprzęt i wyposażenie.

Powyższe wydatki mogą spowodować tak duże obniżenie dochodu podlegającego opodatkowaniu, że wybranie opodatkowania ryczałtem wg stawki 8,5% będzie dla podatnika nieopłacalne. Niemniej nie można zapominać, iż w przypadku wybrania opodatkowania na zasadach ogólnych wg skali podatkowej, w rocznym PIT trzeba będzie zsumować wszystkie dochody w ten sposób opodatkowane (a więc także chociażby z umowy o pracę, umowy zlecenia, renty, emerytury itp.) i dopiero od ich sumy policzyć podatek dochodowy. To zaś może spowodować, że zamiast 18% stawki podatku podatnik od części dochodu (przekraczającego próg 85 528 zł) będzie musiał obliczyć podatek 32%.

Niemniej opodatkowanie na zasadach ogólnych pozwala m.in. na rozliczenie się wspólnie z małżonkiem bądź w sposób przewidziany dla osób samotnie wychowujących dzieci. Dzięki temu limit dochodu podlegający opodatkowaniu stawką 18% niekiedy może się podwoić (gdy małżonek nie uzyskuje żadnych dochodów w ten sposób opodatkowanych bądź podatnik rozlicza się wspólnie z niemającym dochodów dzieckiem). Ponadto od samego podatku można tutaj odliczyć ulgę na dzieci, która przy kilku pociechach pozwala obniżyć zobowiązanie podatkowe o kilka tysięcy złotych.