eGospodarka.pl
eGospodarka.pl poleca

eGospodarka.plPodatkiPorady podatkowe › Jak sprzedać mieszkanie bez podatku przed 5-cioma laty nie kupując innego?

Jak sprzedać mieszkanie bez podatku przed 5-cioma laty nie kupując innego?

2016-04-04 13:45

Jak sprzedać mieszkanie bez podatku przed 5-cioma laty nie kupując innego?

Sprzedaż nieruchomości © Gajus - Fotolia.com

Sprzedając nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia i nie przeznaczając otrzymanej zapłaty na cele mieszkaniowe podatnik zobowiązany będzie co do zasady do zapłaty 19% podatku od wartości transakcji. Nie są to więc małe kwoty ponieważ przyjmując za cenę 300 tyś zł podatnik zobowiązany będzie do zapłaty 57 tyś zł podatku, a więc wartość np. nowego auta klasy średniej. Gra jest zatem warta świeczki i warto zawczasu przemyśleć skutki podatkowe takiej transakcji.

Przeczytaj także: Ulga mieszkaniowa w PIT - umowa przedwstępna się nie liczy

Bywają jednak sytuacje, że sprzedającemu nieruchomość potrzebna jest gotówka i nie może on czekać na upływ 5 letniego terminu. Jednocześnie sprzedający nie zamierza przeznaczyć otrzymanej za sprzedawaną nieruchomość zapłaty na cele mieszkaniowe, co pozwoliłoby na wyłączenie przeznaczonej na te cele kwoty z opodatkowania.

Wydaje się zatem, że w takiej sytuacji brak jest możliwości uniknięcia podatku dochodowego, a cała transakcja musi być przeprowadzona ze znaczną stratą finansową. Niestety jak pokazuje praktyka zazwyczaj tak się dzieje, a sprzedający nie wiedząc o istniejących możliwościach płaci omawiany podatek. Jednakże istnieją możliwości prawne takiego uregulowania transakcji, który pozwoli, na zatrzymanie przez sprzedającego całej otrzymanej ze sprzedaży kwoty.
Pierwszą możliwość daje nam tzw. umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości, która sama w sobie nie przenosi własności nieruchomości, a jedynie zobowiązuje sprzedającego do jej przyszłego przeniesienia pod warunkiem spełnienia się ustalonego w umowie warunku. Konstrukcja ta wynika wprost z art. 157 § 2 kodeksu cywilnego.

Co ciekawe zawarcie takiej warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości będzie zupełnie neutralne podatkowo w zakresie podatku PIT, co oznacza, iż z chwilą zawarcia tej umowy nie powstanie przychód podatkowy, a powstanie on dopiero w momencie zawarcia umowy ostatecznie przenoszącej własność. Istotne jest przy tym, że opisany powyżej skutek podatkowy będzie miał miejsce także w sytuacji, gdy wraz z zawarciem warunkowej umowy sprzedaży zostanie zapłacona całość ceny za sprzedawaną nieruchomość.

Pogląd powyższy znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych.
Przykładowo można wskazać na wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi interpretację indywidualną z dnia 27 listopada 2014r., nr IPTPB2/415-488/14-4/MP, w której wskazano, że użycie w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcia „odpłatnego zbycia” oznacza, iż w celu wywołania prawnopodatkowego skutku z tego tytułu, musi dojść do przeniesienia własności nieruchomości. Natomiast zawarcie jedynie umowy warunkowej takich skutków nie powoduje ponieważ nie można w tej sytuacji mówić o przeniesieniu własności nieruchomości.

fot. Gajus - Fotolia.com

Sprzedaż nieruchomości

Musisz sprzedać nieruchomość przed upływem 5 lat i obawiasz się straty na podatku PIT ? Odpowiednie przeprowadzenie transakcji może temu zapobiec.


Powyższa konstrukcja umożliwia zatem, przy zgodnej woli stron umowy, na zawarcie transakcji zbycia nieruchomości, z tym, że skutek podatkowy nastąpi dopiero w momencie ziszczenia się warunku, które może nastąpić dopiero po upływie 5 lat od momentu nabycia sprzedawanej nieruchomości, a co za tym idzie uzyskany przychód objęty będzie już zwolnieniem z PIT.
Kolejną możliwość daje nam zawarcie umowy przedwstępnej zbycia nieruchomości w formie aktu notarialnego. W umowie przedwstępnej strony nie przenoszą bowiem jeszcze własności nieruchomości, a jedynie zobowiązują się do zawarcia takiej umowy w przyszłości.

Jeżeli jednak umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego to w przypadku, gdyby którakolwiek ze stron nie miała woli wykonania umowy przyrzeczonej, tj. przenoszącej własność nieruchomości, druga strona może skutecznie dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, a orzeczenie sądu zastępuje w takiej sytuacji podpis strony, która uchylała się od zawarcia tej umowy. W takiej sytuacji odpowiednie skonstruowanie umowy przedwstępnej daje właściwie całkowitą pewność, że nastąpi ostateczne przeniesienie własności nieruchomości. Skutek ten nie wystąpi natomiast jeżeli umowa zawarta zostanie wyłącznie w formie pisemnej.
Co istotne umowa przedwstępna może przewidywać konieczność zapłaty przez przyszłego nabywcę zadatku lub zaliczki już w momencie zawarcia umowy przedwstępnej i chociaż w praktyce przyjęło się, że zazwyczaj będzie to 10% całkowitej ceny zbywanej nieruchomości, to nie ma żadnych przeszkód prawnych aby zadatkiem lub zaliczką pokryć nawet 100% całkowitej ceny już w momencie zawarcia umowy przedwstępnej.

Przenosząc powyższe na grunt przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych należy stwierdzić, że zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży będzie neutralne na gruncie PIT, co znajduje potwierdzenie w utrwalonym orzecznictwie organów podatkowych.
Przykładowo można wskazać w tym zakresie na interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 5 sierpnia 2014r., nr ITPB2/415-490/14/MM, w której stwierdzono, że warunkiem powstania przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości na drugą stronę. Tym samym warunek ten nie będzie spełniony w przypadku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, która sama w sobie własności tej nie przenosi, a stanowi jedynie zobowiązanie stron do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości w przyszłości.


Zdaniem organu interpretacyjnego umowa taka nie może stanowić źródła przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych i faktu tego nie zmienia także okoliczność, że wraz z zawarciem umowy przedwstępnej kupujący zobowiązany będzie do zapłaty zaliczki wynoszącej 100% określonej w tej umowie ceny nieruchomości. Zaliczka stanowi bowiem wyłącznie formę wpłaty na poczet ceny, a jeśli do zawarcia umowy przenoszącej własność nie dojdzie to będzie ona podlegać w całości zwrotowi osobie, która dokonał jej wpłaty.

Zatem ewentualne skutki podatkowe na gruncie PIT wystąpią dopiero w momencie zawarcia umowy ostatecznie przenoszącej własność. Jednakże, jeśli zawarcie tej umowy nastąpi dopiero po upływie 5 lat od dnia nabycia przez sprzedawcę zbywanej nieruchomości to transakcja taka również nie będzie stanowić źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym.

Reasumując należy stwierdzić, że w przypadku konieczności szybkiego zbycia nieruchomości celem uzyskania środków finansowych, przed upływem 5 letniego okresu od daty nabycia tej nieruchomości, w wyniku zastosowania powyżej opisanych konstrukcji możliwe będzie osiągnięcie celu finansowego przy jednoczesnym braku konieczności zapłaty wysokiego podatku PIT.

Jednocześnie prawidłowe przeprowadzenie transakcji, a w szczególności właściwe przygotowanie opisywanych umów, daje duże bezpieczeństwo obydwu stronom transakcji, które sprowadzić można do tego, że po upływie 5 lat nabywcy staną się pełnoprawnymi właścicielami nieruchomości będących przedmiotem tych umów.

Warto zatem przed przystąpieniem do takich transakcji przemyśleć ewentualne skutki podatkowe, a w przypadku ustalenia, że może wystąpić konieczność zapłaty podatku, rozważyć zawarcie, którejś z opisywanych powyżej umów, zamiast od razu umowy ostatecznie przenoszącej własność.

Przeczytaj także

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: